買樓不買樓，沒有對與錯，只有合適與不合適

買不買樓，其實只不過是人生的一個計劃，沒有對與不對，只有合適與不合適。

回顧人生第一次買樓時，我記得我有好好寫出買與不買的好處和壞處，而發覺在計劃日後的供款和人生規劃時，有置業比沒有置業更容易得多，因為有了既定性，有了既定的數字，才能更容易規劃和預算人生的其他事情。

但無論如何，即使是現在的我，若我今天是第一次置業，對我來說，買與不買的決定，對我來說仍然困難，因為是不是時機買，還是等待？買那裡好？對我來說仍是問號。因此我仍是會把問題問一次自己，若買，升如何？跌如何？若不買，升如何？跌又如何呢？把升跌兩個不同方向，買與不賣的兩種決定，然後分別寫下這四個方面的好處和壞處，共8個層面的細節去思考，然後把情境想像一遍，並經常審視一番，慢慢自己就會得出適合自己的決定和答案。但這答案也會隨著自己的知識增加而有所改變。

但對於個人經歷來說，我還是認同在一般只有現金儲蓄、在缺乏財商但在考慮是否買樓自住的朋友，我多數都會鼓勵他們說，當自己有能力買自住樓時，算是不錯的安居置業時機。而今時今日，我更相信一個道理，就是在資本主義社會裡，資產升值，銀紙貶值，資產長遠來看只會越來越難買；假若經濟向下，企業栽員，銀行閂水喉，借貸、借按揭上會，也只會更難上加難。

不過，對於投資，本港樓宇的投資回報已到新低，我的租金收入，四年多以來從沒有加過，（因為我不是一個進取的收租佬，也很怕煩，而且想到對方是好租客。(好吧我承認我的性格是不適合做收租佬，因為連搭小巴叫「有落」都難開口，何況是叫加租，因此我多年來都未敢加過租，但也很放心和安心去製定計劃，因為我知道失去這位好租客或失去這份租金收入的機會很微），並只會在真的落後市價很多的時候才會考慮提出加租，因此租金回報其實相對今時今日的樓價算是新低。

而市價的租金，四年來也只不過是升了約一兩成左右，但樓價卻升了五六成以上，因此租金回報已跌至只有2厘左右，所以算是少了很多，因此懂得資產分配的，或懂利用其他槓桿工具去投資的，可能選擇作部分投資股票或債券去收息會更佳。

而樓價上升空間，也開始變得越來越狹窄，因為樓價的供款要求，已開始接近2017年香港政府統計的個人或家庭收入的Top10%，即使不計壓力測試，在供款要求上，人工必須是供款金額兩倍的前提下，即使是專業人士，也開始感吃力。因此，在這情況下，買樓投資以搏取樓價升幅，是否又值得呢，真的要小心考慮，畢竟對樓價的支持，除了政策、看趨勢，更重要還是看當地人均收入對樓宇供款的支持，如果支持不了，樓價只會有價無市，無人有能力去承接，自然樓價很難再升上去。（這點是與Rexh兄和Sam兄交流時，他們不時提點小弟的。）

但這又不代表本港樓宇完全沒有價值，因為放租容易、稅收方面和政策方面，都讓香港樓宇的租務市場，算是全球數一數二放租容易的城市之一，加上本港土地供應有限，未來仍未有任何改善，只會繼續嚴重供不應求，對樓宇需求仍不足的前提下，使樓價短期內很難出現大幅度的下降或調整。

記得止凡兄的朋友，郭釗/郭Sir，常說：「政策會形成趨勢，趨勢會帶來機會。」

在按揭成數放寬，免除壓力測試，剩下供款要求，銀行體制的確會增加了一點點風險，但對一般市民的我們而言，風險側是個人的投資和操作的風險考量。

這政策的推出，也令一眾朋友，看見趨勢，看見機會。但看見什麼，則人人不同，有的看到最後逃生門，有的看到換樓機會，有的看到樓市會大升。但在作出什麼樣的操作時，不防冷靜想一想，到底這乎不乎合你人生的規劃。這也是財商高，情商更高的人會想的事情。就是資產分配，保持個人的資產比例，不會在結果出現與預期相反的時候，而給沒了，從而影響人生計劃。

如一個擁有800萬樓宇的人，財商低，他最好還是什麼都不要做，因為萬一操作令他走向一個自己沒預計過的結果，可以後果不堪設想。

但若果擁有800萬樓宇的人，財商高的人，他可能會檢視自己的樓按現有多少成數，看看太太有沒有首置物業，計算轉賣給太太，並扣除稅款及律師等的費用後，可以套現多少錢，從而再用套出來多了的錢來投資，可能是買股票、或是買債券收息，賺息差等。

(以下是小弟未來可能會做的計劃和想法，只供參考，不是財務建議，純分享討論，反望Blog友指點)

小弟以600萬樓來計算，現樓按只有5成，以600萬轉賣給太太，若能以9成上會，即可以由借5成的300萬，增加至借9成的540萬，扣除18萬稅款（未以稅務優惠來計算），以及加了安揭保險、律師費等雜費，當20萬，即是套現有（540-300-20）=220萬。

借多了的240萬，需要俾的利息是2.375厘，只要將220萬放回mortgage link，其實就接近零成本套現220萬，但就可以30年慢慢地還240萬。

如只以加按所多出的貸款240萬來計算，還30年的全期總利息是999,630元，只有約一百萬，但約果將套現的錢220萬（因當中有20萬是加按的稅或雜費等成本)，假設拿來投資5厘回報的穩陣股票或債券，並以複利計算，30年後的本利和是(2,200,000 x 1.05^30=9,508,273)約950萬。嘩原來利息只用不夠100萬，就能幫自己跑出多了約730萬的利息來，這是否就是息差的威力！？

（為何有以上的想法？

主要原因是因為兩三年前開始，就植入了止凡兄借貸的思維，以及一直帶著其說過的債務與資產跑馬仔的想法，小弟上年中，經Blog友們的提點，並在上年年尾樓宇估值最高的時候，加按套現了100萬，利率是2.375厘，回贈2%，套現的資金，一半用以賺取相等於貸款而來的利息開支，另一半則放在mortgage link，以賺取2.375厘的回報，也同時讓這畢資金等待機會，以買入平價資產。這是一個不錯的計劃，使我的股息回報大大提升到今年收到6萬多元的派息，但同時唯一失敗的是，在持有一大筆資金，使我因害怕資金放在銀行沒有效率，而亂買了點東西，算是增加了點經歷，和知道自己要改正錯誤的地方。）

而說回加套現220萬的例子中，事實上，我又不能這樣計，因為以上只是一個概念和想法。

真實世界，加按或借多出來的240萬，每月供款是約9千多元，約是一萬元；而舊有的按揭供款則是月供1萬5千元，剩餘300萬和25年的供款年期。但轉按或加按後，是否就是2萬5千元供款呢？

答案並不是，因為最好還是以540萬的按揭重新計算，重新做按揭30年，連按揭保險保費一起供，每月供款大約是2萬2千元，供款的月薪要求則是4萬4千元。

假設以上的計算正確和要求都乎合，

盲點，就是租金並沒有增加，供款卻增大了，年期也長了點，變回30年。

因此，對以上類似加按效果的操作，是否真的可以進行，除了要與銀行交涉，相信我還要把數字和各方面的好處壞處都寫下，把情境想像一遍，並反覆思考，才能有助自己決定，並在財務計劃裡，走出最穩健又長遠的道路。

後記：

買樓不買樓，在乎個人計劃的考量，和財商的高低。

最後，小弟希望能幫助自己與別人平衡心態，不要把政策看得異常興奮而一頭熱地投入樓市，也不要因為陰謀論而把樓市看得過分悲觀從而把自住樓也賣掉。

放寬到800萬以下可借九成樓宇按揭的措施，在我來看，不算什麼大的改變，這只是政府把一早可以做的事情在這時推出罷了，算是在顧不及年輕一輩，但也讓高收入而又首期不足的人士，有首次置業的機會，並作一點點的維穩工作罷了。

對於影響樓市的成效，我相信短期是利好的，尤其是500萬至600萬的樓宇非常受惠，因為首期大減，借九成的按揭供款入息相對專業人士還算輕鬆，在低息環境下，是一個不錯的置業時機。而在長期樓市供求仍然不足的情況下，經濟放緩，各國又不斷印銀紙，不少Blog友都對樓市有著不升但也難跌的預測，這又是否乎合自己預期？估錯時有否其他計劃或部署？

而從生意/投資人的角度，借平錢套現，再投資，如去買入股票，賺息差，則是我看到的另一個有興趣研究的方向。

而對於一直努力儲錢，有做好本份的人，這次政策的改變，則給予一個不錯的安居置業機會，但買與不買，還是需要自行去判斷，是否適合自己等等。

而小弟最近的一位有緣人，正是有買樓需求，他是剛出社會不久的90後，工作近五年，已有很不錯的人工升幅，加上自己儲有一定的資金，在準備與準太太買入目標600萬的樓宇，以作未來置業安居，而剛好這時政策的推出，令資金有點兒緊的他們，得到不錯的助力，雖然之前想買的樓盤隨即封盤反價，因為政策推出令部分業主心雄，叫價進取，也令他們想置業的成本上升，但事實又是否這樣呢？

我們不應該只看或只相信新聞報章的報導，置業或投資，其實需要我們身體力行，去親身感受，並去親眼看看。

（就如我當年買樓，我和太太是走遍該屋苑的每一個放盤，雖然每個月只有不到兩三個新的盤源，但當經紀們一有新放盤通知，我們去看就是，甚至原來是重複已看過多次的放盤也不理會(因為用的不是自己的身分來簽睇樓紙)，總之當時數個月以來，我和太太於同一個屋苑裡，看了大概三十多個單位，(而其他屋苑也有數個)，因此對該屋苑每一座的座向、好與壞、有否大廈維修、或那一座的某個位置會經常滲水等都十分清楚和了如指掌。）

（而我們當時在樓價不段上升，放盤越來越少，質素卻越來越差，並開始變得沮喪的時候，出現一個質素很不錯而又價錢合理的放盤時，我和陪伴了我多月的經紀把單位給搶過來。沒錯，是搶過來，因為該單位的確是當時屋苑裡最好質素的一個放盤，在我們想出價的時候，剛好同時也有另一客人在同一單位觀看，也對該單位十分喜歡，因為是單邊樓、十分開揚、實裝非粉裝，而樓價則相對非常低層的一個放盤在二樓、樓向樓不開揚並且是殘裝修的單位貴不到十多廿萬的價錢，但想不到的是，在我們向業主出價時，經紀先生為了做成這單生意，願意買賣相方都各減掉一半佣金，造就我人生的第一次買入成交，(這經紀是我的貴人，一生銘記)。

由於這次的樓宇成交，是以創新紀錄的尺價上了新聞，因此我很少講樓市，也可能或多或少是這原因，自問對於樓宇投資，我實在並不在行，今時今日，只有一次買香港樓經驗的我，更是覺得自己只因為有需要和運氣而買入樓宇罷，什麼資產升值，現金貶值，也是之後自己後覺的理由。因此即使樓價結果是升了，感覺也沒有什麼特別值得炫耀，但經過不斷的審視和觀察，我對自己在目標計劃和人生規劃方面的才能，卻有著不錯的自信和對自己的肯定。）

說回朋友的置業計劃，他並沒有因政策的出現使樓價又回升了而抱怨，反而身體力行，繼續看實際的放盤情況，而事實是，有些樓價開價的確是比早前高了一點點，但同時，放盤也比早前多了一點點，而且有些，更是比早前放售的盤源更為優質。

因此，能看見機會，並判斷出是否是優質盤源，需要靠著自己的親身體驗和平時不斷的努力，去看樓盤，及早去計劃和準備，才能在適合的時機佔著先機，買得較好的東西。

最後，買樓不是一切，著重的還是增加自己的財商。在一同學習的同時，也提醒各位，現時如能擁有數千萬流動資產，而你的財商高如皮老闆、風兄、Starman等人般能製造出十多厘回報的能力時，你會選擇以輕資產製造正現金流去交租之餘並且生活，還是以買入樓宇這重資產去賺取升幅緩慢的租金收入呢？相信我自己仍可能是後者，暫時的低息環境，未學習得到和找到更好的投資機會時，我仍會繼續按計劃走，慢慢地等待資產升值，繼續學習財務知識，學習別人看什麼數據，以學習他們的分析能力，保持好心態，用自己合適的方法，以及吸收Sam兄的股樓兩邊走心法，希望有朝一日能做到如他們般穩重而厲害。

謝謝。