2019年4月16日 星期二

初學期權,了解期權,先認知,再嘗試




由於使用手機,未能在後記中補回這段告示,只能補在前面這裡
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以下純粹為出於好奇和學習而記下的筆記分享。
並不是為了賺取金錢為目的的學習。

而了解期權的過程中,的確小弟也問了到底有何作用,這不就是一張預測和賭升跌的一張合約?小弟本身想放棄研究,因為這方法不適合小弟。


但經交流後,小弟對SP能以低價入貨的理論產生了好奇,因此在看過理論過後仍然是一頭霧水的小弟,希望自己親身落場試試,並感受一下。


因此,由於小弟未知風險是如何,不知金額的計算。因此會先計劃用最少能買入的金額去試試,計劃先輸一次,去感受一下輸的時候的結果會是如何,然後再作進一步的分享。


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其實小弟今日才對期權有個認知
希望把學習到的,試用自己文字或以故事方式寫下,有錯請指正。

Long 係買
Short 係賣

Call即係認購股權證

認購股權證是代表咩?小弟自己理解為一張期權合約,這合約可買(long)  可賣(short),因此買即long,就要支付期權金;賣即short,就可收取到期權金。(因此long short並不是代表期權期限的長短。)

而期權證合約內容有三種東西,主要是:行使價,期權金,和期權到期日(即可行使到期之日期,1個月到1年不等)

行使價,就是,履行合約的價格。如以Call(認購股權證)來說,Call證合約上的行使價,就是認購股權的價格,如Call 939(建設銀行) @7蚊(行使價),即這是一張賣家必須履行以7元買入939的股權(股票)給買家的合約「即這是一張賣家必須履行以7元將939的股權(股票)賣給買家的合約。」

Long Call 即係買認購股權證 (買購入)
Short Call 即係賣認購股權證 (賣購入)

另外
Long Put 即係買認沽股權證 (買沽出)
Short Put 即係賣認沽股權證 (賣沽出)

Long Call點解指睇好後市,因為當買家支付了期權金後,買了一張認購股權證後,如以上述例子7蚊行使價買入939認股證期權(Long Call 939 @$7),即代表買家就如得到了一張以7元換購939股權的coupon一樣,當939升到8蚊時,用這coupon(期權證),買家可以在該期權期內(到期日或之前)以7元購入939的股權了(向賣家以7元換購股權)。(因此,Short Call的賣家在股價不斷下跌上升時,損失可以好大)

相反,如果同上這位看淡後市(Short Call)的賣家,賣出這認購權證後,股價不升返跌,連7元也不到,只有6.x元。到了到期日,賣家收取的期權金就袋袋平安了。

而為什麼叫權(option),就是買家有選擇要賣家履行合約的權利,Long Call的買家不到價,當然也沒有要求Short Call的賣家履行合約的必要。

Long Put Short Put, 剛好的原理和以上Long Call Short Call相反。

簡單諗
Long Put 買沽(買輸);

Short Put(賣輸 - 負負得正),
因此Short PutLong Call同樣也是看好,


Short Put(賣出認沽期權)的賣家和Long Call的買家唯一不同的是:
(在股價上升時)
Long Call如上述例子是賺期權的差價,
Short Put側是只賺取期權金。

總結:
Long Short 是一對,一買一賣

一對Call
Long Call Short Call
Call的賣家和賣家

一對Put
Long Put Short Put
Put的買家和賣家

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Long Call 看好,
升時賺差價,跌時只損失期權金;


Long Put 看淡,
跌時賺差價,升時只損失期權金;


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Short Call 看淡,
跌時賺期權金,升時損失無限大;


Short Put 看好,
升時賺期權金,跌時損失無限大;







群友Alvin兄推介了一篇在BabyKingdom的一篇不錯的使用期權心態的分享,如下:
股票期權短倉賺現金流攻略
閱讀本文前請先了解股票期權各種基本,不懂基本的朋友可以去買本教基本的書看看,個人比較推薦最近出的[期權速獲利FLASH],就我看過的書來說,是寫基本寫得最簡單易懂的(非廣告,我不是作者,也不認識作者)
最近教一個朋友做股票期權賺多少少錢幫補下,突然心血來潮,亦想係網上分享一下

雖然做法本身簡單,但要說明的內容卻頗多,我自己也沒有整理好,暫時是想到什麼寫什麼,而且時間關係只能分段更新,有時間可能會重新整理一下



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我一般每月靠期權獲利為本金1-2%,做法很簡單

證券行(銀行無期權做)開股票孖展戶口,股票期權戶口

上網查一下可以做股票期權的股票有哪些(基本都是大藍籌)

然後選好2-5隻股票

價位合適時直接買入適量(你自己衡量)數目正股

在持有正股同時,賣出認沽期權(SHORT PUT),賣最遠期,就我所知可交易期權最遠係一年後到期)
如果股價上升,正股享受升幅(帳面上),SP倉亦會有獲利,可以選擇是否平倉收割

如果股價下跌,正股帳面損失,不過長線持有,可以無視短期波動,而SP倉亦有帳面損失,但SP最大風險不過是用執行價買入股票接貨,加上收到的期權金,等於用低價買入優質股,不失為一件好事


說穿了,其實毫無難度,小學生都學得到

不過實際上還是有不少值得一提的細節

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只做短倉(SHORT,賣方)

期權賣方,短倉,SHORT,我假設大家都已經有基礎知道是什麼,就不再說明了

那麼,為何只做短倉?以下我將教朋友的內容直接貼上

1.這是一般人唯一可以做莊家的投資工具

所謂做莊家,意思是你的獲利來自於別人的錯誤,而其他投資工具都只能靠你神機妙算地正確預估出未來走勢才能獲利。

兄弟,好好想想,仔細想想,在賭場裡是必需猜對結果才能贏錢的賭客容易賺錢,還是穩坐泰山等著賭客猜錯就將錢通通收走的莊家容易賺錢?

2.在股價紋風不動的日子,你依然獲利

作為股票期權賣方(也就是上文說的做莊家),只有大幅度的相反方向(就是你看漲時,股價卻下跌)才會導致損失,其他情況:小幅度的相反方向/極輕微的波動/小幅度的正確方向/大幅度的正確方向-全部都算你贏!就是這麼任性!

除了大牛市大熊市,其實大多數股票在大多數時間都只是在小幅度的上升下跌中波動,只持有正股的話,這種日子只能拿著股票發呆,但加上股票期權的話,就能為枯燥乏味的日子增添獲利的色彩。


3.讓你有事做,不至於老是拿不住股票

其實總是拿不住股票的原因,占很大比例的原因之一就是[漲不上去,太悶]。

而期權是正股的輔助工具,正股為主,期權為輔,讓你有事做有錢收,你就不會覺得悶,老想把持股賣掉了。

4.不需要神機妙算,不需要傷害腦細胞

操作期權需要策略,但不需要神機妙算預判股價走勢(你往往還判錯了),因為期權賣方獲利來自於別人的錯誤。

就像賭球,莊家一樣不需要去猜哪一隊會贏,要做的只是將賠率定得對自己有利,然後接受賭客下注,最後在他們大呼[不可能!]的時候將錢收進自己口袋裡。

因為相對簡單省事,用不著再每天花大把的時候去看什麼通道什麼日線什麼蠟燭,更不用去理什麼ABC啊,XYZ之類的技術分析指標,你就可以好好睡覺,保養腦細胞。


5.唯一一種就算做錯方向也能得到好處的工具

是的,做錯了也有好處,就是這麼任性!

期權賣方有兩種操作:賣出認購/賣出認沽。

賣出認購在這一點上的好處還不算大,但賣出認沽的好處就明顯得多了。大家的股神巴菲特,就有大量的賣出認沽期權。

賣出認沽期權就兩種結果:什麼事都不用做,無條件收錢/或者是收了錢,但要用指定價格買入指定數量股票。

對於美股大好友,認為好股票長線必升的巴菲特來說,賣出認沽期權之後,如果什麼都不用做就收錢自然很好,即使走勢相反,要他買入股票,也不過是用低價買入好股票,這個結果也不壞。


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絕對不做長倉(LONG,買方)

好多專家啊,高人啊都講過:期權四式,LPLC,SPSC,每樣都要做,靈活組合,如果只做LONG或只做SHORT,就失去精髓

對此,失禮講句,一派胡言!

事實上,做LONG(買方)跟普通短線炒股/牛熊/窩輪/期貨/外匯一樣

長賭必輸!

大家要明白一件事,估走勢發展,任何人都無辦法長期持續估中

好多人都有種非常低端的錯誤認知:我只要估到升跌就可以賺錢!

不好意思,這個想法大錯特錯!

事實上,要真正賺到錢,你不只要估到升跌,而是要預判到更多更多

一.方向:估升跌最容易,不是升就是跌,50%機率,你擲銀仔或者隨口一講都有一半機會中

二.幅度:你睇好會升,那麼問題來了,升是升多少呢?1%?10%?100%?1000%?撫心自問吧,升十倍八倍的股很多,你可能都有買過唔少,但最終你又從中分享到多少升幅?有幾次是只賺到20-30%(已經算很多了)就賣出,然後眼光光睇住隻股好似穿雲箭咁飛上天,再悲嘆:捉到鹿唔識脫角呀!

三:時間:好多人完全忽視這一點,可能因為完全猜無可猜,所以本能地不願面對這個最大困難吧?時間又分為發生時間與維持時間,所謂發生時間就是你睇好升,那麼什麼時候升?一日後?一星期後?一個月後?一年後?維持時間就是你睇好升,而且已經升了一星期,升20%,那麼整個升勢持續多久?長升長有還是先升後跌呢?會不會一個月後倒跌20%,從天堂掉入地獄?

期權買方(長倉)三大問題:

到期不到價,化為廢紙,TOTAL LOSS

即使估中方向,但幅度不夠大的話,損失時間值(尤其買遠期期權),方向正確都要輸錢

因為有極大機會TOTSL LOSS,所以你絕對不可能下重注,而小注就算你氣運逆天賺到幾倍也只是一筆小獲利,而且很大機會還不夠抵消之前輸的錢

因上述原因,可以明白為何做期權買方(長倉,LONG)並不可取

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應該仲有野要講,不過未諗到住,以後更新(記起,要講選股觀念,開倉時機,選擇執行價既觀念)








接著Alvin兄更分享了自己既心得:
我最近幾星期才學期權,所以都係分享下網上學到既野。

SP,對我黎講係正反都無問題,無話估岩估錯。

例如,建行我覺得可以$6.8開始儲貨,越跌就越買。

現價$6.9,買正股的話,我只有齋等,好彩跌到目標價買入,唔好彩升返上去就錯失買入機會。

如果用期權,你SP建行$6.8,好彩既你用目標價接貨+收對方權金(所以平均買入價低於$6.8)。唔好彩既,無貨接,但照收對方權金。

對我黎講,以上既情況: heads I win, tails I still win

重點係:
- 隻股票你想買
- 行使價 <= 你自己心目中正股目標價
- 你有足夠錢接貨

利申先:我暫時只係做過SC,因為我手上貨比較多,想逐步減股。

其實SP SC同理,我最近SC左張建行$7.5
$7.5,係我滿意既價錢,到價我開心交貨+賺權金+減倉。唔到價,權金照賺。

我主要以自己目標價,股債比例做考量,去定大方向,SC SP只係增加途中既回報率。



之後,就是三人行兄同皮老闆的心得:
*期權三式*
三人行兄:
有錢sp
有貨sc
唔好貪心

老闆三招, 絕對夠用👍

我係第一招。好股必買, 心水價short put。唔到價收權金, 或到價入貨。

不如AC兄去問老闆, 老闆水平是博士級。我係PN🙈🙈🙈

群內的其他討論:
三人行兄:你想保守些果只SP些超穩陣的股票中電煤氣, 未接到貨就一直SP, 接到就長坐後, SC收多點權金。SCCall貨就由得佢Call走批貨, SP過直到接到貨為止

以煤氣計, 一直SP17蚊到接到為止, 接到就SC19蚊, 到被call走為止。Call走後, 再繼續SP到接得返為止。然後再Loop


小弟:😱神技
就好似價值投資咁
有錢無貨就SP,賺SP權金(=無貨收息)
SP到價就買,即跌就買入

買入後有貨,就開始SC
等股價升,到時就財息兼收(唔係應該叫財、息、權金 兼收)
財息息兼收
財(股價升)、息(派股息)、息(期權金)
嘩,神技呀


皮老闆:咁會輸一鋪比返哂佢。。。

Terry兄:不過你SP接貨後可能會遇到DIVINE師兄問題,就係煤氣跌落15蚊做唔到SC19(無人開盤)既情況🤓

及其他還未想得很通的對話(先記錄分享,後學習):
DIVINE兄:想請教各位. 如你sp後不幸接貨, 正股股價跌了約15-20%企穩
而以行使價sc已經無成交, 你會點做?
1. 以市價賣出正股 (約15%損失)
2. 以低於先前行使價sc (但如要派貨, 就會有損失, 因接貨價較高)
3. 堅持以先前行使價sc,開較遠期
4. 不做任何操作,等正股派息或回升後再作打算


本熊兄:本熊通常做法:
1. 接一半貨、sc 下月10% otm,若好彩回升scroll 上以接近當初入貨價(但不能入價先roll,因為一定唔岩數)
2. 以前extreme case lc very deep itm 當入正股
3. roll 一半貨sp 下月,新sp 因有時間值應可降低一兩格近啲家鄕
4. 本熊習慣逐月roll 低一兩格,不會做長期的sp(sc 也是) 以保持彈性
5. 救倉好睇市況,本熊939/ 1398 救左半年先平手:AAPL1752328 一兩個月收復失地
6. 若判斷後市不樂觀應止損計數,留得青山在一定有下一舖



後記:
其實小弟完全不懂期權,但在好奇心和有高人(皮老闆及一眾師兄)指點的情況下,一直希望請教一二,但自己卻實太懶散的關係,一直沒有開始認識和作了解。

所以當皮老闆拍片說教甚麼時,小弟終於忍不住,要請教皮老闆期權,但在請教前,自己必須做一點功課,學點基礎,因此皮老闆分享Youtube的當天,小弟就十分努去看期權基礎,最少了解期權是什麼。

而踏出第一步是最重要的,否則,我今時今日還未知sc,sp是什麼暗號,Long Call, Short Call還繼續地以為是期限時間的長短Call🙈🙈

最後,老闆的建議是直接落場玩一次,學得最快。
雖然小弟保守過保守,但的確落場玩一次是最直接的學習方法。
因此,由於很想買但一直沒太多機會增持的愛股,所以先SP隻建行試玩吓先。

感恩能在群內,得到指點,看見其他更多高手師兄問的分享和交流,而且位位都得厲害,而且十分的謙虛(尤其是三人行兄🤣)。實在是為自己能跟這大江裡的大魚一直在學習著、游著,感到無比的開心和興奮。



最後
投資最緊要先了解,後投資。
買股票仍是以值價投資為目標,以了解過企業營運數字為優先,後才買入作投資。

學習投資,不需要樣樣都要精通,或為學而學。而是不斷忖摸學習,根據適合自己的方法,按自己的方式去實踐一個投資計劃。

謝謝。你的支持和留言,是我分享更多的動力。


Blog友的留言提醒,令小弟反思,並附上告示及提醒:
Hey I am June Summer基於工作需要和好奇心,我曾經研究過期權,也得到過不少高手教路。我不是說期權無法獲利,相反,我知道很多高手都獲得不少利潤,但是我親眼看到一個高手,因為naked short 而輸光身家,跳樓自殺。作為期權高手,應該很清楚naked short的後果有多可怕,為什麼還要做呢?因為光收期權金已經無法滿足他了,他想靠期權搏一搏,大賺一筆。當一個人對自己充滿信心,就會漸漸忘記期權是非常講求discipline的技術,結果就是迎來可怕的滅頂。我把大部分資產都押在不動產上,就是因為我看過,也聽說過不少滅頂的個案。

總之,先嘗試是一件好事,但一定要謹記嚴守紀律。可以的話,還是買債券比較踏實呢。


三人行June姐的留言值得BOOKMARK。小弟受教了。其實皮老闆也有類似的言論,也就是他說 有錢sp (即是說一定要有錢接,而不是NAKED SHORT PUT), 有貨sc (即是說一定要有貨交,而不是NAKED SHORT CALL)唔好貪心 (就是避免做超越自己能力的交易)。其實同買樓一樣,未諗買,先諗賣,防守至上,道理完全一樣!

不敗的魔術師//其實總是拿不住股票的原因,占很大比例的原因之一就是[漲不上去,太悶]。
//而期權是正股的輔助工具,正股為主,期權為輔,讓你有事做有錢收,你就不會覺得悶,老想把持股賣掉了。

那是投資者心理質素的問題。持有覺得悶要 trade,那是找尋刺激的賭徒行為,唔去改善自己的心理質素,反以要以期權來綁住自己,豈非給《神鵰》 中慈恩以手鐐腳鐐控制自己殺人慾念一樣咁荒唐?

以上Blog友的留言,都令小弟得到反思,也意識到自己對學習的一頭熱,而忘了向公眾告知風險等的提示,因此借Blog友的留言,並此給大家提醒:

期權的短倉是大殺傷力武器,而且非常危險!
期權十分著重紀律,重視風險管理!
因此欠缺情商,以估升估跌的投機行為去買賣股票或期權等衍生工具,並不是小弟鼓勵和願意看到的,因期權短倉,絕對可以把自己正副身家也輸掉!


而魔術師的一番說話令小弟反省得更多,除了要對自己的選股要有耐性之外,更想起巴黎兄的一句說話:如果一支股下跌讓你不舒服,就一開始也不要買。

最後,請大家緊記!
關於期權:
沒有足夠的貨去short call,是一個極不智的行為!
沒有足夠的錢去short put,也已經不是一個減低成本去買正股的操作。。。

關於投資:
不要做超越自己能力的交易,投資講求心平氣靜。

關於學習:
只學習最快的致富方法,這多會令你失敗。
凡事抱着學習的態度交流和分享文章,從交流中看見自己思路的不足,從而優化自己的投資理念。
能否學到東西,取決自己的心態,而不是智商。



2019年3月31日 星期日

Rexh兄和Sam兄的《鱼魚漁投資分享薈》

早前在70後皮老闆群裡中被唐山三子的Rexh兄和Sam兄邀請我們群友可以出席他們的分享會,還效法老闆推動別人做善事,捐款公益,就可獲得這分享會《鱼魚漁投資薈》的入場券。能得到Rexh兄Sam兄的親身分享,機會難得,問准太太後就盡全力抽空出席。

當天心情興奮,兩點的分享會,一點多就到達了會場場地,先是見到一位同學仔Kenny(課堂前樂於為分享會幫忙搬椅桌作準備,課堂後仍留在課室裡勇於發問和交流,這感覺學員們都很有善很高質),進課室見到Sam兄和Rexh兄,我也立即拿了大前天才買並閲讀的書《唐山大亨 價值投資》出來,(雖然本書只讀了三分之二,和才剛開始看學員的心聲),又像小粉絲地要了兩位的簽名。之後由於Rexh兄看似仍為課堂作最後準備,因此便和Sam兄先談了幾句。

先是,我問了資金不足,內地仍有什麼選擇之類的問題。
Sam兄說,內地仍有20平方,三、五十萬的單位,也仍有5厘租金回報的單位在。(打開了我對內地物業,投資回報極低的錯誤認定。)

而我也問了,因仍對內地購買物業時的稅項不清晰,問了大約稅款其實是多少。
Sam兄回答,大約你可以當是10%,即50萬,就是約5萬元,(而問了我知否滿五唯一等的詞彙時,我也說了明白,也慶幸自己這兩天靠他們的著作惡補了一些基本概念),接著說滿五唯一的稅是最平,(下一級)滿五不唯一的税再多5%,即2萬多,所以這方面要多加注意等。

而也問了心態方面,原來和港樓一樣,心態是不斷轉換資產,換大佢。(為我帶來思想上的衝擊,同時也開始了很多的問題)

課堂的Part 1
先是讓我們了解各地對港人有不同的限購的措施,以及對我這張白紙在一手樓和二手樓限購方面有一個初部認識。

而除了房產,其實任何如股票,包括REITS、房產、基建、銀行(內銀)等的股票,也可以經常去考慮的。(即時心裡想起標竿兄剛介紹過的萬象城發展商,華潤置地。)

也初次認識到「人才房」,是對一些如有學士學歷或一些專業人才到該地工作,而能給於租金的一半補貼或優惠等的房屋及政策。但相對也帶有要物業投資者如八年內不能賣出物業等的一些條件,(這和限購及按揭成數一樣,不同區各有不同),不同區都有不同的條件。

而課堂的精彩內容多不勝數,除了介紹一些令小弟雙眼發光的地區外(www.bayarea的網頁、9個市、WeChat關注大灣區、近期發展的虎門二橋、中山去廣州和佛山、穗莞、近海、澳門、橫琴一帶、及深中鐵路,幾年後為中山,每個地區的不同規劃和基建的影響,為每區帶來的不同發展等),也為小弟對各地的人口增長、GDP變化有了初部的認知。如深圳、廣州的GDP已超越香港,過多廿年相信其GDP會再翻一翻香港很難追、大灣區的人口已達7千萬、深圳的人口已過一千三百萬、廣州+佛山=1490+790,已過2千萬。。。等等。(以及機場的分佈地,國內的入境人次,到國外對國內的影響和潛力分析。。。等等。。。廣州從化、增成、佛山德城等地的未來發展。。。等等等)

也才認識到深圳前海地區、南沙、橫琴是自貿區,那些是國務院的,以及要我們知道國務院去開發和一個市去開發的成功性去考慮其成功率,吸引甚麼公司和人材,在該地區推出的補貼和給予公司的稅務優惠及稅收的增長地等等去考慮自己的投資組合。

感覺上課堂帶給我的,是由一張白紙,一張很平的大灣區地圖,由連地區名,那一區是那一區都不知道的小弟,開始對每一區都有初步認識,而心中那個空白又平的地圖,也開始立體起上來了。


筆記,投資的考量:
  • 以安全為重(如選擇大型的中介公司、小房產不要碰(在政府角度是不斷淘汰和開始禁賣的)、或如賣家是港人也好,所以如做交訂金,也要在國內地區進行或以內地銀行去交付才能保障自己和有法律效力。
  • 地區規劃,該區定位的重要性,這和書中一樣,強調要我們知道各區的不同產業。分別第一產業(農業)、第二產業(工業)、和第三產業(金融和服務業)等的認知、了解該區該地的規劃和定位,以選擇和作投資考量。
  • 一線城市和二三線城市的投資取向,然後也強調投資沒有分對與錯。
  • 從GDP、人口、人工收入(對租金的支持)、醫療(如惠州及肇慶只有二至三間的甲級醫院,但某些地區的一個地方就已經有著三、四間的甲級醫院了)作了解及分析。
  • 甚至以車費、國內人民生活的銷費接受性作一個投資參考。
  • 買房資格,以及國內人大多是一步到位的心態。
  • 以價值投資的心法為本,了解其區內的價值,而不是價格為前提作投資考量。
  • 鼓勵我們去踏出,去親身體驗和遊歷一下國內地區,去了解一下其發展和樣貌。
  • 投資同時是為生活而努力,體會生活、文化、去旅遊的前提下,順便去考察。(這可能是小弟的計劃,中山三溪村聽說很不錯的一個和家人去休閒,去hea的一個旅遊好地方)
  • 雖然大灣區地大物博,開頭會有少少渾濁不清的感覺,但隨着你自己的意向和資金,其實你可選擇的目標和範圍會逐漸收窄。

後記:
這次分享會相對自己聽聞坊間的物業投資課程的印像,有很大分別,應該說是完全不同,但我極度喜歡!對,這就是Sam兄和Rexh兄「授人以魚不如授人以漁」的宗旨。因為,他們沒有像坊間的投資課程般派Number說應該要買那個區那個物業,而是教你如何去了解和分析該地區的方法,和分享了他們對每一區的看法,及看得出他們對每一個細節都有很深入的了解和研究,他們的分析能力,比一些物資投資專家還要厲害,這種的分析能力和對大灣區的了解程度,不是親身現場去聽,是很難去體驗得到他們的厲害程度。

這次又是一次改變和開啟我另一個投資路的機遇。一直都想股樓兩邊走,但受著香港的樓市辣招而不能再增加經驗的我,對於保守並一直認為「地大勿搏」,並對內地物業投資知識貧乏的我,開始對這方面有興趣。

和Sam兄、Rexh兄經常說的一樣,我們的投資取向會不斷變化,因為環境也不斷地變化,人也不停在進步著。而我們應該注重知識的學習,不應該不思進取,要不斷努力地學習,把知識用作改善自己和家人生活的力量。然而學習取諸社會,用諸社會的精神。

最後,再次感謝Sam兄和Rexh兄的邀請和分享。

Sam兄的Facebook page: 方路華

Rexh兄的Facebook page: Rexh Hii

Sam兄和Rexh兄的鱼魚漁價值投資 Facebook page:

https://facebook.com/teach.fish.investment


另外,補充返一些從留言的資料
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從皮老闆群中的一位厲害的師兄Simon兄貼出的分享如下:

大灣區各城市限購令有何分別? (截至2018年12月)
▶️肇慶:暫無限購規定;
▶️惠州:暫無限購規定、但有禁售期,業主取得「不動產權證」後必須滿3年才可轉讓;
▶️中山:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購2套,港人須祖籍中山方能購買一套一手樓,二手房、商業公寓則不限購;
▶️東莞:本地戶籍限購2套,非本地戶籍限購2套;非本地戶籍首套要須繳納1年社保、二套須繳納2年社保、二套房須支付4成首期;
▶️佛山:指定區域內,本地戶籍限購2套,非本地戶籍限購1套、須連續1年以上繳納社保或個人所得税;
▶️江門:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購2套,首套房須支付三成首期;限購令只適用新會、江海、逢江三個區;
▶️珠海:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購1套,須連續繳納社保五年或個人所得税;
▶️廣州:本地戶籍家庭限購2套、單身1套,增城、從化不限購;非本地戶籍限購1套,須提供連續5年以上社保或個稅,於增城,從化限購1套;
▶️深圳:本地戶籍家庭限購2套、單身1套;非本地戶籍限購1套、須繳交5年社保或個稅;無房有貸款記錄者須支付5成首期,有1套住房者首期不低於7成。

但是不是最新或最凖確,相信新身去了解才是最正確的方向。


而稅方面也是極粗略地提過,總共是物業售價的大約10%左右,因為每個地方的稅費都有不同。
但師兄問,小弟也在這寫下,方便自己重溫也好:
以深圳為例:
1. 契稅=銷售價的1%(<90平方米)、2%(90-144平方米)、4%(>144平方米)不等
2. 交易服務費=面積x6元/平方米(買賣雙方各半)
3. 工本費=辦理60元(新房證)+13元新土地證
4. 全額營業稅=銷售價x5.6% ,<5年的住宅需繳交全額營業稅,超過5年的普通住宅則免徵此稅項。
5. 個人所得稅=銷售價x1%,賣家是首置及滿5年則可括免。
6. 印花稅=10元(買賣各5元)
7. 配圖費=20元
8. 中介費=一般為3%,以公司標註的為準

稅費主要是買家支付,賣家大部分都不用給付。
*稅費計算方面,在購入前最好先向中介查詢。

以上資料,節錄自《唐山大亨 價值投資》一書,並為只方便自己簡起見,沒有完整並只節錄了部分,詳盡的如非住宅或在不同條件下的稅項又是如何,請參考書中或請到管方網站尋找。