2019年10月30日 星期三

買樓不買樓,沒有對與錯,只有合適與不合適



買不買樓,其實只不過是人生的一個計劃,沒有對與不對,只有合適與不合適。

回顧人生第一次買樓時,我記得我有好好寫出買與不買的好處和壞處,而發覺在計劃日後的供款和人生規劃時,有置業比沒有置業更容易得多,因為有了既定性,有了既定的數字,才能更容易規劃和預算人生的其他事情。

但無論如何,即使是現在的我,若我今天是第一次置業,對我來說,買與不買的決定,對我來說仍然困難,因為是不是時機買,還是等待?買那裡好?對我來說仍是問號。因此我仍是會把問題問一次自己,若買,升如何?跌如何?若不買,升如何?跌又如何呢?把升跌兩個不同方向,買與不賣的兩種決定,然後分別寫下這四個方面的好處和壞處,共8個層面的細節去思考,然後把情境想像一遍,並經常審視一番,慢慢自己就會得出適合自己的決定和答案。但這答案也會隨著自己的知識增加而有所改變。

但對於個人經歷來說,我還是認同在一般只有現金儲蓄、在缺乏財商但在考慮是否買樓自住的朋友,我多數都會鼓勵他們說,當自己有能力買自住樓時,算是不錯的安居置業時機。而今時今日,我更相信一個道理,就是在資本主義社會裡,資產升值,銀紙貶值,資產長遠來看只會越來越難買;假若經濟向下,企業栽員,銀行閂水喉,借貸、借按揭上會,也只會更難上加難。

不過,對於投資,本港樓宇的投資回報已到新低,我的租金收入,四年多以來從沒有加過,(因為我不是一個進取的收租佬,也很怕煩,而且想到對方是好租客。(好吧我承認我的性格是不適合做收租佬,因為連搭小巴叫「有落」都難開口,何況是叫加租,因此我多年來都未敢加過租,但也很放心和安心去製定計劃,因為我知道失去這位好租客或失去這份租金收入的機會很微),並只會在真的落後市價很多的時候才會考慮提出加租,因此租金回報其實相對今時今日的樓價算是新低。

而市價的租金,四年來也只不過是升了約一兩成左右,但樓價卻升了五六成以上,因此租金回報已跌至只有2厘左右,所以算是少了很多,因此懂得資產分配的,或懂利用其他槓桿工具去投資的,可能選擇作部分投資股票或債券去收息會更佳。



而樓價上升空間,也開始變得越來越狹窄,因為樓價的供款要求,已開始接近2017年香港政府統計的個人或家庭收入的Top10%,即使不計壓力測試,在供款要求上,人工必須是供款金額兩倍的前提下,即使是專業人士,也開始感吃力。因此,在這情況下,買樓投資以搏取樓價升幅,是否又值得呢,真的要小心考慮,畢竟對樓價的支持,除了政策、看趨勢,更重要還是看當地人均收入對樓宇供款的支持,如果支持不了,樓價只會有價無市,無人有能力去承接,自然樓價很難再升上去。(這點是與Rexh兄和Sam兄交流時,他們不時提點小弟的。)

但這又不代表本港樓宇完全沒有價值,因為放租容易、稅收方面和政策方面,都讓香港樓宇的租務市場,算是全球數一數二放租容易的城市之一,加上本港土地供應有限,未來仍未有任何改善,只會繼續嚴重供不應求,對樓宇需求仍不足的前提下,使樓價短期內很難出現大幅度的下降或調整。



記得止凡兄的朋友,郭釗/Sir,常說:「政策會形成趨勢,趨勢會帶來機會。」

在按揭成數放寬,免除壓力測試,剩下供款要求,銀行體制的確會增加了一點點風險,但對一般市民的我們而言,風險側是個人的投資和操作的風險考量。

這政策的推出,也令一眾朋友,看見趨勢,看見機會。但看見什麼,則人人不同,有的看到最後逃生門,有的看到換樓機會,有的看到樓市會大升。但在作出什麼樣的操作時,不防冷靜想一想,到底這乎不乎合你人生的規劃。這也是財商高,情商更高的人會想的事情。就是資產分配,保持個人的資產比例,不會在結果出現與預期相反的時候,而給沒了,從而影響人生計劃。


如一個擁有800萬樓宇的人,財商低,他最好還是什麼都不要做,因為萬一操作令他走向一個自己沒預計過的結果,可以後果不堪設想。

但若果擁有800萬樓宇的人,財商高的人,他可能會檢視自己的樓按現有多少成數,看看太太有沒有首置物業,計算轉賣給太太,並扣除稅款及律師等的費用後,可以套現多少錢,從而再用套出來多了的錢來投資,可能是買股票、或是買債券收息,賺息差等。


(以下是小弟未來可能會做的計劃和想法,只供參考,不是財務建議,純分享討論,反望Blog友指點)
小弟以600萬樓來計算,現樓按只有5成,以600萬轉賣給太太,若能以9成上會,即可以由借5成的300萬,增加至借9成的540萬,扣除18萬稅款(未以稅務優惠來計算),以及加了安揭保險、律師費等雜費,當20萬,即是套現有(540-300-20=220萬。
借多了的240萬,需要俾的利息是2.375厘,只要將220萬放回mortgage link,其實就接近零成本套現220萬,但就可以30年慢慢地還240萬。

如只以加按所多出的貸款240萬來計算,還30年的全期總利息是999,630元,只有約一百萬,但約果將套現的錢220萬(因當中有20萬是加按的稅或雜費等成本),假設拿來投資5厘回報的穩陣股票或債券,並以複利計算,30年後的本利和是(2,200,000 x 1.05^30=9,508,273)約950萬。嘩原來利息只用不夠100萬,就能幫自己跑出多了約730萬的利息來,這是否就是息差的威力!?


(為何有以上的想法?
主要原因是因為兩三年前開始,就植入了止凡兄借貸的思維,以及一直帶著其說過的債務與資產跑馬仔的想法,小弟上年中,經Blog友們的提點,並在上年年尾樓宇估值最高的時候,加按套現了100萬,利率是2.375厘,回贈2%,套現的資金,一半用以賺取相等於貸款而來的利息開支,另一半則放在mortgage link,以賺取2.375厘的回報,也同時讓這畢資金等待機會,以買入平價資產。這是一個不錯的計劃,使我的股息回報大大提升到今年收到6萬多元的派息,但同時唯一失敗的是,在持有一大筆資金,使我因害怕資金放在銀行沒有效率,而亂買了點東西,算是增加了點經歷,和知道自己要改正錯誤的地方。)


而說回加套現220萬的例子中,事實上,我又不能這樣計,因為以上只是一個概念和想法。
真實世界,加按或借多出來的240萬,每月供款是約9千多元,約是一萬元;而舊有的按揭供款則是月供15千元,剩餘300萬和25年的供款年期。但轉按或加按後,是否就是25千元供款呢?
答案並不是,因為最好還是以540萬的按揭重新計算,重新做按揭30年,連按揭保險保費一起供,每月供款大約是22千元,供款的月薪要求則是44千元。
假設以上的計算正確和要求都乎合,

盲點,就是租金並沒有增加,供款卻增大了,年期也長了點,變回30年。

因此,對以上類似加按效果的操作,是否真的可以進行,除了要與銀行交涉,相信我還要把數字和各方面的好處壞處都寫下,把情境想像一遍,並反覆思考,才能有助自己決定,並在財務計劃裡,走出最穩健又長遠的道路。


後記:
買樓不買樓,在乎個人計劃的考量,和財商的高低。

最後,小弟希望能幫助自己與別人平衡心態,不要把政策看得異常興奮而一頭熱地投入樓市,也不要因為陰謀論而把樓市看得過分悲觀從而把自住樓也賣掉。

放寬到800萬以下可借九成樓宇按揭的措施,在我來看,不算什麼大的改變,這只是政府把一早可以做的事情在這時推出罷了,算是在顧不及年輕一輩,但也讓高收入而又首期不足的人士,有首次置業的機會,並作一點點的維穩工作罷了。

對於影響樓市的成效,我相信短期是利好的,尤其是500萬至600萬的樓宇非常受惠,因為首期大減,借九成的按揭供款入息相對專業人士還算輕鬆,在低息環境下,是一個不錯的置業時機。而在長期樓市供求仍然不足的情況下,經濟放緩,各國又不斷印銀紙,不少Blog友都對樓市有著不升但也難跌的預測,這又是否乎合自己預期?估錯時有否其他計劃或部署?

而從生意/投資人的角度,借平錢套現,再投資,如去買入股票,賺息差,則是我看到的另一個有興趣研究的方向。

而對於一直努力儲錢,有做好本份的人,這次政策的改變,則給予一個不錯的安居置業機會,但買與不買,還是需要自行去判斷,是否適合自己等等。

而小弟最近的一位有緣人,正是有買樓需求,他是剛出社會不久的90後,工作近五年,已有很不錯的人工升幅,加上自己儲有一定的資金,在準備與準太太買入目標600萬的樓宇,以作未來置業安居,而剛好這時政策的推出,令資金有點兒緊的他們,得到不錯的助力,雖然之前想買的樓盤隨即封盤反價,因為政策推出令部分業主心雄,叫價進取,也令他們想置業的成本上升,但事實又是否這樣呢?

我們不應該只看或只相信新聞報章的報導,置業或投資,其實需要我們身體力行,去親身感受,並去親眼看看。

(就如我當年買樓,我和太太是走遍該屋苑的每一個放盤,雖然每個月只有不到兩三個新的盤源,但當經紀們一有新放盤通知,我們去看就是,甚至原來是重複已看過多次的放盤也不理會(因為用的不是自己的身分來簽睇樓紙),總之當時數個月以來,我和太太於同一個屋苑裡,看了大概三十多個單位,(而其他屋苑也有數個),因此對該屋苑每一座的座向、好與壞、有否大廈維修、或那一座的某個位置會經常滲水等都十分清楚和了如指掌。)
(而我們當時在樓價不段上升,放盤越來越少,質素卻越來越差,並開始變得沮喪的時候,出現一個質素很不錯而又價錢合理的放盤時,我和陪伴了我多月的經紀把單位給搶過來。沒錯,是搶過來,因為該單位的確是當時屋苑裡最好質素的一個放盤,在我們想出價的時候,剛好同時也有另一客人在同一單位觀看,也對該單位十分喜歡,因為是單邊樓、十分開揚、實裝非粉裝,而樓價則相對非常低層的一個放盤在二樓、樓向樓不開揚並且是殘裝修的單位貴不到十多廿萬的價錢,但想不到的是,在我們向業主出價時,經紀先生為了做成這單生意,願意買賣相方都各減掉一半佣金,造就我人生的第一次買入成交,(這經紀是我的貴人,一生銘記)。
由於這次的樓宇成交,是以創新紀錄的尺價上了新聞,因此我很少講樓市,也可能或多或少是這原因,自問對於樓宇投資,我實在並不在行,今時今日,只有一次買香港樓經驗的我,更是覺得自己只因為有需要和運氣而買入樓宇罷,什麼資產升值,現金貶值,也是之後自己後覺的理由。因此即使樓價結果是升了,感覺也沒有什麼特別值得炫耀,但經過不斷的審視和觀察,我對自己在目標計劃和人生規劃方面的才能,卻有著不錯的自信和對自己的肯定。)

說回朋友的置業計劃,他並沒有因政策的出現使樓價又回升了而抱怨,反而身體力行,繼續看實際的放盤情況,而事實是,有些樓價開價的確是比早前高了一點點,但同時,放盤也比早前多了一點點,而且有些,更是比早前放售的盤源更為優質。

因此,能看見機會,並判斷出是否是優質盤源,需要靠著自己的親身體驗和平時不斷的努力,去看樓盤,及早去計劃和準備,才能在適合的時機佔著先機,買得較好的東西。

最後,買樓不是一切,著重的還是增加自己的財商。在一同學習的同時,也提醒各位,現時如能擁有數千萬流動資產,而你的財商高如皮老闆、風兄、Starman等人般能製造出十多厘回報的能力時,你會選擇以輕資產製造正現金流去交租之餘並且生活,還是以買入樓宇這重資產去賺取升幅緩慢的租金收入呢?相信我自己仍可能是後者,暫時的低息環境,未學習得到和找到更好的投資機會時,我仍會繼續按計劃走,慢慢地等待資產升值,繼續學習財務知識,學習別人看什麼數據,以學習他們的分析能力,保持好心態,用自己合適的方法,以及吸收Sam兄的股樓兩邊走心法,希望有朝一日能做到如他們般穩重而厲害。

謝謝。

29 則留言:

  1. 我的想法很簡單:香港是我家,只要沒有到其他地方生活的打算,便遲早也需要買樓。

    財務上的考慮就只有買不買得起而已。買得起便大一點,買不起就小一點,但至少要夠一家人居住的。

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    1. 的確遲早都要買,不如及早計劃去買。

      財務上可以先買買得起的,如仍不夠住的話,可以考慮以租養租(雙租族)的方法。

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  2. 買樓宇除非有槓桿,否則full pay輕資產較合適。

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    1. 謝謝安兄留言。
      那假如兩者同樣都可以做槓桿又如何?
      合不合適相信很個人。

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    2. 呢一刻,如果股票可以P按+按9成。我唔信領展finally跑唔嬴層樓。

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    3. P按(避免call loan)
      按9成(同等條件比較)
      買股票仲要可以避左好多印花稅、律師費等等

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    4. 的確若可以用樓按的低利率槓桿購入股票,如加按套現,不再是投放到樓市的AOE只有2厘左右,而是投放到ROE有8厘、十多厘以上的企業股票上的確較好。
      相信這是不同財商,看到不同機會和安全性而作出不同的決定。

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  3. 對, 以香港的情況,買樓除了是需要, 也是一個懶人投資方法。

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    1. 是的,但要辛苦完一輪做好功課之後才懶。

      而如果放租,不時又要處理一些租務事宜,但慶幸現今科技和資訊發達,很多時remote叫人去修理,然後再網上轉賬便可。

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    2. 是的, 各有各好.

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  4. ching 好文推
    都係個句, 要搬出黎, 唔買就係租 (或訓街)
    係兩選一情況下, 了解買樓pros and cons根本係必需, 如果唔係根本做唔到一個rational既決定
    一句「樓價好高呀,點買得起」係解決唔到問題


    P.S.「質素」呀ching, 質量係mass, 物理術語, 姐係幾多kg,幾多g
    質量(mass)唔錯既放盤睇到我一頭霧水 XD

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    1. 謝謝Hea人兄的提點,是質素才對。已修正🙇‍♂️🙇‍♂️

      買樓或投資,都需要有良好的心態和足夠的知識,並運用好的方法進行分析和不斷反思,才能降低個人投資的風險。

      的確不去想,不去做,只會原地踏步,問題的確解決不了。
      謝謝師兄的留言。

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  5. AC 兄好文,坐在沙地喝茶中

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    1. 謝謝快兄光臨,感謝你的讚賞和提及。🙇‍♂️🙇‍♂️🙏
      哈,沙地正👍

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    2. 來晚了,沙地滿了,去倒茶~~

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    3. 哦,原來沙地是這個意思,謝謝艾力兄提醒,那小弟也經常是在Blog友文章的沙地區裡。
      不過只要Blog主用心回覆,其實沙地也算不錯。

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  6. 看了很多博主講買磚頭升值好文,但卻很多人都像忽畧舊工廠升值的潛力。。那駭人升值的倍敷,如果你沒有親身的體驗,簡值是不會相信它的爆發力,尤其是九龍城(近舊機場一帶)!!草上飛

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    1. 謝謝草兄意見,投資工廠大廈這領域小弟完全不認識,可能需要草兄多點分享,讓大家有所認識。

      不過提醒其他綱友若以自住為目,小弟還是提醒購入主宅為重,因為一來工廈是非住宅用途,二來商用電、寬頻等方面都與住宅有所不同,而內地的工廈更是稱為公寓,與馬來西亞所稱的公寓其實是condo或apartment極為不同,因為近日認識的朋友,不清不楚,見便宜就買了香港以外的物業,但實際卻不是那回事。
      其實內地和外地樓,真的不是很多地方都值得投資,也不要用香港的角度或尺來量看其他地方的樓市。
      要審視,還是多了解一些在該地的投資者,如Sam兄、Rexh兄對內地的數據分享、經濟措施等政策和規劃等的分析和心得分享,先學習,後投資,才是最正確的方法。
      不好意思,一時有感而發,說多了點。

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  7. 對,沒有對與錯,只有因和果。😝

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    1. 師父說得對,沒有業錯,只有因果,種善因得善果。😜

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  8. AC兄說得很好
    很多時候選擇一項投資只著眼於想像中的回報,反而忽略了考慮對整個組合,甚至人生規劃的影響。

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    1. 謝謝山叔叔的讚賞,也說得很對。
      今年小弟的確受人生計劃的改變而差點影響到投資,而慶幸的是當年組合的考慮和各方面的平衡,反而是救了自己一命的關鍵;因此相反地,有一個平衡心態,凡事不去到盡,做好一個攻守兼備的投資組合,反而來很重要,令自己人生生活得平和,和後後的投資變得更理性。
      另外看過山叔叔的網誌,也希望加入到清單學習一番。🙇‍♂️

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  9. AC兄講得好岩,其實個人覺得李嘉誠個句都講得好岩 要自住就買 炒就唔好喇
    如果有好逼切性既自住 就真系需要買前提系要供得起
    但如果無逼切性,我覺得倒不如 不斷買股收息
    到有需要既時候先買,去到個時可能股息已經系供樓上幫到你唔小
    如果無需要就KEEP住不斷買股收息做到財務自由

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    1. 謝謝Harrasy兄,你都講得一D都無錯,絕對同意,我也和師兄一樣,覺得無需要就Keep住不斷買股收息做到財務自由也不錯,也是朝著這方向走。
      希望加入師兄的網誌,互相學習多多交流,共勉之。

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    1. 有看過,很不錯,但暫時不適合小弟,謝謝。

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  11. 生意轉讓

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