2019年10月30日 星期三

買樓不買樓,沒有對與錯,只有合適與不合適



買不買樓,其實只不過是人生的一個計劃,沒有對與不對,只有合適與不合適。

回顧人生第一次買樓時,我記得我有好好寫出買與不買的好處和壞處,而發覺在計劃日後的供款和人生規劃時,有置業比沒有置業更容易得多,因為有了既定性,有了既定的數字,才能更容易規劃和預算人生的其他事情。

但無論如何,即使是現在的我,若我今天是第一次置業,對我來說,買與不買的決定,對我來說仍然困難,因為是不是時機買,還是等待?買那裡好?對我來說仍是問號。因此我仍是會把問題問一次自己,若買,升如何?跌如何?若不買,升如何?跌又如何呢?把升跌兩個不同方向,買與不賣的兩種決定,然後分別寫下這四個方面的好處和壞處,共8個層面的細節去思考,然後把情境想像一遍,並經常審視一番,慢慢自己就會得出適合自己的決定和答案。但這答案也會隨著自己的知識增加而有所改變。

但對於個人經歷來說,我還是認同在一般只有現金儲蓄、在缺乏財商但在考慮是否買樓自住的朋友,我多數都會鼓勵他們說,當自己有能力買自住樓時,算是不錯的安居置業時機。而今時今日,我更相信一個道理,就是在資本主義社會裡,資產升值,銀紙貶值,資產長遠來看只會越來越難買;假若經濟向下,企業栽員,銀行閂水喉,借貸、借按揭上會,也只會更難上加難。

不過,對於投資,本港樓宇的投資回報已到新低,我的租金收入,四年多以來從沒有加過,(因為我不是一個進取的收租佬,也很怕煩,而且想到對方是好租客。(好吧我承認我的性格是不適合做收租佬,因為連搭小巴叫「有落」都難開口,何況是叫加租,因此我多年來都未敢加過租,但也很放心和安心去製定計劃,因為我知道失去這位好租客或失去這份租金收入的機會很微),並只會在真的落後市價很多的時候才會考慮提出加租,因此租金回報其實相對今時今日的樓價算是新低。

而市價的租金,四年來也只不過是升了約一兩成左右,但樓價卻升了五六成以上,因此租金回報已跌至只有2厘左右,所以算是少了很多,因此懂得資產分配的,或懂利用其他槓桿工具去投資的,可能選擇作部分投資股票或債券去收息會更佳。



而樓價上升空間,也開始變得越來越狹窄,因為樓價的供款要求,已開始接近2017年香港政府統計的個人或家庭收入的Top10%,即使不計壓力測試,在供款要求上,人工必須是供款金額兩倍的前提下,即使是專業人士,也開始感吃力。因此,在這情況下,買樓投資以搏取樓價升幅,是否又值得呢,真的要小心考慮,畢竟對樓價的支持,除了政策、看趨勢,更重要還是看當地人均收入對樓宇供款的支持,如果支持不了,樓價只會有價無市,無人有能力去承接,自然樓價很難再升上去。(這點是與Rexh兄和Sam兄交流時,他們不時提點小弟的。)

但這又不代表本港樓宇完全沒有價值,因為放租容易、稅收方面和政策方面,都讓香港樓宇的租務市場,算是全球數一數二放租容易的城市之一,加上本港土地供應有限,未來仍未有任何改善,只會繼續嚴重供不應求,對樓宇需求仍不足的前提下,使樓價短期內很難出現大幅度的下降或調整。



記得止凡兄的朋友,郭釗/Sir,常說:「政策會形成趨勢,趨勢會帶來機會。」

在按揭成數放寬,免除壓力測試,剩下供款要求,銀行體制的確會增加了一點點風險,但對一般市民的我們而言,風險側是個人的投資和操作的風險考量。

這政策的推出,也令一眾朋友,看見趨勢,看見機會。但看見什麼,則人人不同,有的看到最後逃生門,有的看到換樓機會,有的看到樓市會大升。但在作出什麼樣的操作時,不防冷靜想一想,到底這乎不乎合你人生的規劃。這也是財商高,情商更高的人會想的事情。就是資產分配,保持個人的資產比例,不會在結果出現與預期相反的時候,而給沒了,從而影響人生計劃。


如一個擁有800萬樓宇的人,財商低,他最好還是什麼都不要做,因為萬一操作令他走向一個自己沒預計過的結果,可以後果不堪設想。

但若果擁有800萬樓宇的人,財商高的人,他可能會檢視自己的樓按現有多少成數,看看太太有沒有首置物業,計算轉賣給太太,並扣除稅款及律師等的費用後,可以套現多少錢,從而再用套出來多了的錢來投資,可能是買股票、或是買債券收息,賺息差等。


(以下是小弟未來可能會做的計劃和想法,只供參考,不是財務建議,純分享討論,反望Blog友指點)
小弟以600萬樓來計算,現樓按只有5成,以600萬轉賣給太太,若能以9成上會,即可以由借5成的300萬,增加至借9成的540萬,扣除18萬稅款(未以稅務優惠來計算),以及加了安揭保險、律師費等雜費,當20萬,即是套現有(540-300-20=220萬。
借多了的240萬,需要俾的利息是2.375厘,只要將220萬放回mortgage link,其實就接近零成本套現220萬,但就可以30年慢慢地還240萬。

如只以加按所多出的貸款240萬來計算,還30年的全期總利息是999,630元,只有約一百萬,但約果將套現的錢220萬(因當中有20萬是加按的稅或雜費等成本),假設拿來投資5厘回報的穩陣股票或債券,並以複利計算,30年後的本利和是(2,200,000 x 1.05^30=9,508,273)約950萬。嘩原來利息只用不夠100萬,就能幫自己跑出多了約730萬的利息來,這是否就是息差的威力!?


(為何有以上的想法?
主要原因是因為兩三年前開始,就植入了止凡兄借貸的思維,以及一直帶著其說過的債務與資產跑馬仔的想法,小弟上年中,經Blog友們的提點,並在上年年尾樓宇估值最高的時候,加按套現了100萬,利率是2.375厘,回贈2%,套現的資金,一半用以賺取相等於貸款而來的利息開支,另一半則放在mortgage link,以賺取2.375厘的回報,也同時讓這畢資金等待機會,以買入平價資產。這是一個不錯的計劃,使我的股息回報大大提升到今年收到6萬多元的派息,但同時唯一失敗的是,在持有一大筆資金,使我因害怕資金放在銀行沒有效率,而亂買了點東西,算是增加了點經歷,和知道自己要改正錯誤的地方。)


而說回加套現220萬的例子中,事實上,我又不能這樣計,因為以上只是一個概念和想法。
真實世界,加按或借多出來的240萬,每月供款是約9千多元,約是一萬元;而舊有的按揭供款則是月供15千元,剩餘300萬和25年的供款年期。但轉按或加按後,是否就是25千元供款呢?
答案並不是,因為最好還是以540萬的按揭重新計算,重新做按揭30年,連按揭保險保費一起供,每月供款大約是22千元,供款的月薪要求則是44千元。
假設以上的計算正確和要求都乎合,

盲點,就是租金並沒有增加,供款卻增大了,年期也長了點,變回30年。

因此,對以上類似加按效果的操作,是否真的可以進行,除了要與銀行交涉,相信我還要把數字和各方面的好處壞處都寫下,把情境想像一遍,並反覆思考,才能有助自己決定,並在財務計劃裡,走出最穩健又長遠的道路。


後記:
買樓不買樓,在乎個人計劃的考量,和財商的高低。

最後,小弟希望能幫助自己與別人平衡心態,不要把政策看得異常興奮而一頭熱地投入樓市,也不要因為陰謀論而把樓市看得過分悲觀從而把自住樓也賣掉。

放寬到800萬以下可借九成樓宇按揭的措施,在我來看,不算什麼大的改變,這只是政府把一早可以做的事情在這時推出罷了,算是在顧不及年輕一輩,但也讓高收入而又首期不足的人士,有首次置業的機會,並作一點點的維穩工作罷了。

對於影響樓市的成效,我相信短期是利好的,尤其是500萬至600萬的樓宇非常受惠,因為首期大減,借九成的按揭供款入息相對專業人士還算輕鬆,在低息環境下,是一個不錯的置業時機。而在長期樓市供求仍然不足的情況下,經濟放緩,各國又不斷印銀紙,不少Blog友都對樓市有著不升但也難跌的預測,這又是否乎合自己預期?估錯時有否其他計劃或部署?

而從生意/投資人的角度,借平錢套現,再投資,如去買入股票,賺息差,則是我看到的另一個有興趣研究的方向。

而對於一直努力儲錢,有做好本份的人,這次政策的改變,則給予一個不錯的安居置業機會,但買與不買,還是需要自行去判斷,是否適合自己等等。

而小弟最近的一位有緣人,正是有買樓需求,他是剛出社會不久的90後,工作近五年,已有很不錯的人工升幅,加上自己儲有一定的資金,在準備與準太太買入目標600萬的樓宇,以作未來置業安居,而剛好這時政策的推出,令資金有點兒緊的他們,得到不錯的助力,雖然之前想買的樓盤隨即封盤反價,因為政策推出令部分業主心雄,叫價進取,也令他們想置業的成本上升,但事實又是否這樣呢?

我們不應該只看或只相信新聞報章的報導,置業或投資,其實需要我們身體力行,去親身感受,並去親眼看看。

(就如我當年買樓,我和太太是走遍該屋苑的每一個放盤,雖然每個月只有不到兩三個新的盤源,但當經紀們一有新放盤通知,我們去看就是,甚至原來是重複已看過多次的放盤也不理會(因為用的不是自己的身分來簽睇樓紙),總之當時數個月以來,我和太太於同一個屋苑裡,看了大概三十多個單位,(而其他屋苑也有數個),因此對該屋苑每一座的座向、好與壞、有否大廈維修、或那一座的某個位置會經常滲水等都十分清楚和了如指掌。)
(而我們當時在樓價不段上升,放盤越來越少,質素卻越來越差,並開始變得沮喪的時候,出現一個質素很不錯而又價錢合理的放盤時,我和陪伴了我多月的經紀把單位給搶過來。沒錯,是搶過來,因為該單位的確是當時屋苑裡最好質素的一個放盤,在我們想出價的時候,剛好同時也有另一客人在同一單位觀看,也對該單位十分喜歡,因為是單邊樓、十分開揚、實裝非粉裝,而樓價則相對非常低層的一個放盤在二樓、樓向樓不開揚並且是殘裝修的單位貴不到十多廿萬的價錢,但想不到的是,在我們向業主出價時,經紀先生為了做成這單生意,願意買賣相方都各減掉一半佣金,造就我人生的第一次買入成交,(這經紀是我的貴人,一生銘記)。
由於這次的樓宇成交,是以創新紀錄的尺價上了新聞,因此我很少講樓市,也可能或多或少是這原因,自問對於樓宇投資,我實在並不在行,今時今日,只有一次買香港樓經驗的我,更是覺得自己只因為有需要和運氣而買入樓宇罷,什麼資產升值,現金貶值,也是之後自己後覺的理由。因此即使樓價結果是升了,感覺也沒有什麼特別值得炫耀,但經過不斷的審視和觀察,我對自己在目標計劃和人生規劃方面的才能,卻有著不錯的自信和對自己的肯定。)

說回朋友的置業計劃,他並沒有因政策的出現使樓價又回升了而抱怨,反而身體力行,繼續看實際的放盤情況,而事實是,有些樓價開價的確是比早前高了一點點,但同時,放盤也比早前多了一點點,而且有些,更是比早前放售的盤源更為優質。

因此,能看見機會,並判斷出是否是優質盤源,需要靠著自己的親身體驗和平時不斷的努力,去看樓盤,及早去計劃和準備,才能在適合的時機佔著先機,買得較好的東西。

最後,買樓不是一切,著重的還是增加自己的財商。在一同學習的同時,也提醒各位,現時如能擁有數千萬流動資產,而你的財商高如皮老闆、風兄、Starman等人般能製造出十多厘回報的能力時,你會選擇以輕資產製造正現金流去交租之餘並且生活,還是以買入樓宇這重資產去賺取升幅緩慢的租金收入呢?相信我自己仍可能是後者,暫時的低息環境,未學習得到和找到更好的投資機會時,我仍會繼續按計劃走,慢慢地等待資產升值,繼續學習財務知識,學習別人看什麼數據,以學習他們的分析能力,保持好心態,用自己合適的方法,以及吸收Sam兄的股樓兩邊走心法,希望有朝一日能做到如他們般穩重而厲害。

謝謝。

2019年10月28日 星期一

買樓實際回報計算,個人心得分享



回望過去第一次實踐財務知識的操作,其實原來是買樓放租。


==================================

純分享當年我朋友(積奇哥)教我計一條數:

400萬既樓,借足9360萬。

如正常抵買既樓係3.6%回報率400x3.6%=14.4萬再除12個月=每月12k租金收入。

而借360萬,30年;

供款大約係13k一個月;

7k係供入層樓,6k係息;




(假設借九成能放租)

扣返差餉地租、管理費和收租需要俾稅:

300多尺左右既樓既差餉地租大約是$2200一季,

管理費(大型屋苑如淘大花園$817 < $900)$900,

收租需要俾既物業稅(租金收入業主支付差餉壞帳收回壞帳)x 80%,(20%是當為修葺和支出的標準免稅額),(簡單計算,交既稅大約是1.5個月的租金收入12k x 1.5= $18k)

所以一年total支出=$2200 x4+ $900 x12+ 18k物業稅= 37600

而每月支出就=$37600 / 12個月= $3133.33


因此每月:

租金收入=12k,

供款支出=13k,

差餉地租+管理費+物業稅=$3133.33 per month。


所以每月既收入係12k收租 - 13k供樓 - $3133.33(差餉地租+管理費+物業稅)= -$4133.33

無錯收入為負數,即買樓放租係每月你還需要俾4千幾蚊,

但你再看回你的供款,

供款13k一個月當中,

7k係供入層樓裡面,而只係得6kfor俾銀行利息,

即係話借9成,放租,你每月俾41蚊,就有成7千蚊係供入層樓入面。


因此你的淨收益= $7000 - $4133.33 = $2866.67。

$2866.67 x 12個月一年有$34,400.04淨收益/收入係供入層樓裡面。

而成本 買樓既成本(40萬本金+15~20的稅,佣金和俾律師費等雜費)55~6060萬。

所以淨回報率淨收益/成本= $34,400.04 / 60= 0.0573334 or 5.73%。


所以借9成買400萬樓其實做緊咩?

其實就係用緊60萬,之後做槓桿借360萬,去投資一個有5.7厘回報的東西。


而這個投資計劃,會隨著供款裡的利息每年下降,供入層樓的數目越來越多時,回報會越來越高,(而且仲未計樓價同租金既升幅) 。

 

6年你供入層樓既金額開始去到8千。





10年、15年或20年後,由於各國不斷印銀紙,銀紙貶值,因此隨時間越耐,供款會變得越來越輕鬆。

而樓這資產則因銀紙貶值,而相對越來越值錢。


所以借9成按揭買400萬樓其實做緊咩?

學術性一點可選稱作「借按揭,使用了槓桿,將資本倍大,然後來買入資產,以資產來抗衡通脹,」。

而更簡單一點「就是借助未來會貶值既錢,來買將來會升值的資產物業!」

 

不過無論買樓投資或自住,最重要係做足功課,吸收多些相關既知識,如買樓按揭流程,同計啱條數,乎合你的計劃就可以了。

我買樓時,朋友強調,買樓抵唔抵買,最重要參考租金回報率(即參考同類型單位的租金收入最好有3.6%左右的回報[而唔係業主開個天價,之後話減50萬,就當係抵買])

另外就係參考多點同類型單位,睇多點該屋苑單位,最好買二手樓(比起新樓),睇有無滲水,有無穿有無爛等等。


買樓時,防中伏,要注意d咩,點樣殺價/開個合理的價錢等等,仲可以買本書嚟睇。(在當年)上車財枝實戰天書、上車又住又賺、買樓上車防中伏等等,都係對新手唔錯既書嚟~

 

最後提醒,買樓要小心陷阱,買樓投資放租更要睇回報率才好買,新手最好買大型屋苑,因為通常管理和大廈維修都有多戶分擔,成交、出租率和各方面都比買單棟樓宇的風險較低;而投資最好買地點,市區如港島、九龍(投資最好不要投資偏遠地區如新界屯門、天水圍、甚至郊區)。


如果是自住樓的話,學李嘉誠話齋,幾時都係買樓時機,因為樓價升幾多跌幾多都與自住無太大關係(只要供得起),樓係資產,長遠係保值的(起碼不會跌至零),但最好買300尺以上,同在市區,抗跌力會好好多,因為萬一經濟差時,150尺根本唔係人住,而且尺價非常貴同唔抵,抗跌力自然係零等等。而偏遠地區也是一樣,抗跌力差,萬一供唔起樓時,想搬返父母家住而放租時,市區一定會易放租過偏遠地區很多。


另外(在不懂財商時或沒有其他被動收入時),俾租金就如等同幫別人供緊樓,而租金會跟足隨通賬增加而增加,但人工則未必會~


*以上參考,只作分享及幫助你計數和計劃,而不是叫現在入市,因為入唔入市睇自己計劃、能力,並以合不合適為主要原因而決定的。

==================================


後記:

這是小弟五年前分享的一段說話,推動身邊朋友買樓上車的考量,雖然今時今日這條數字感覺細少了點,因為幾乎再沒有400萬的物業單位售賣,因此以上例子的數字計算,已不太合用。


雖然回望當時的文字稚嫩和口語化,數字已過時不合用,但若只是當作理念回看,仍然算是不錯的。起碼對一些當年像我被啟發、第一次接觸財務知識的朋友,或多或少帶來一點啟發,和思想上有一點衝擊。


而五年間,感恩的是,也算是鼓勵了數個有緣的朋友和同事們上車,使到他們為自己的伴侶和未來而去計劃、去實踐人生規劃。雖然我們大家都不時會遇到困難,面對困境,卡在人生的樽頸而停滯不前,但財務計劃已將未來的夢想拉近,使我們已開始減少抱怨,並更努力進步,實踐邁向更美好的人生。


最後,希望借這一篇舊文,作啟發自己,回顧計算投資回報概念的同時,也作現今應該如何再作進一步的部署的一點思考也不錯。


下一篇:

買樓不買樓,沒有對與錯,只有合適與不合適。