買樓實際回報計算，個人心得分享

回望過去第一次實踐財務知識的操作，其實原來是買樓放租。

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純分享當年我朋友(積奇哥)教我計一條數：

如400萬既樓，借足9成360萬。

如正常抵買既樓係3.6%回報率即400萬x3.6%=14.4萬再除12個月=每月12k租金收入。

而借360萬，還30年；

供款大約係13k一個月；

7k係供入層樓，6k係息；

(假設借九成能放租)

扣返差餉地租、管理費和收租需要俾稅：

300多尺左右既樓既差餉地租大約是$2200一季，

管理費(大型屋苑如淘大花園$817 < $900)當$900，

收租需要俾既物業稅= (租金收入- 業主支付差餉- 壞帳+ 收回壞帳)x 80%，(20%是當為修葺和支出的標準免稅額)，(簡單計算，交既稅大約是1.5個月的租金收入即12k x 1.5= $18k)

所以一年total支出=$2200 x4季+ $900 x12月+ 18k物業稅= 37600

而每月支出就=$37600 / 12個月= $3133.33

因此每月：

租金收入=12k，

供款支出=13k，

差餉地租+管理費+物業稅=$3133.33 per month。

所以每月既收入係12k收租 - 13k供樓 - $3133.33(差餉地租+管理費+物業稅)= -$4133.33

無錯收入為負數，即買樓放租係每月你還需要俾4千幾蚊，

但你再看回你的供款，

供款13k一個月當中，

有7k係供入層樓裡面，而只係得6k係for俾銀行利息，

即係話借9成，放租，你每月俾4千1蚊，就有成7千蚊係供入層樓入面。

因此你的淨收益= $7000 - $4133.33 = $2866.67。

$2866.67 x 12個月= 一年有$34,400.04淨收益/收入係供入層樓裡面。

而成本 = 買樓既成本(40萬本金+15~20萬的稅,佣金和俾律師費等雜費)55~60萬= 當60萬。

所以淨回報率= 淨收益/成本= $34,400.04 / 60萬= 0.0573334 or 5.73%。

所以借9成買400萬樓其實做緊咩？

其實就係用緊60萬，之後做槓桿借360萬，去投資一個有5.7厘回報的東西。

而這個投資計劃，會隨著供款裡的利息每年下降，供入層樓的數目越來越多時，回報會越來越高，(而且仲未計樓價同租金既升幅) 。

 

第6年你供入層樓既金額開始去到8千。

10年、15年或20年後，由於各國不斷印銀紙，銀紙貶值,因此隨時間越耐，供款會變得越來越輕鬆。

而樓這資產則因銀紙貶值，而相對越來越值錢。

所以借9成按揭買400萬樓其實做緊咩？

學術性一點可選稱作「借按揭，使用了槓桿，將資本倍大，然後來買入資產，以資產來抗衡通脹，…」。

而更簡單一點「就是借助未來會貶值既錢，來買將來會升值的資產物業！」

 

不過無論買樓投資或自住，最重要係做足功課，吸收多些相關既知識，如買樓按揭流程，同計啱條數，乎合你的計劃就可以了。

我買樓時，朋友強調，買樓抵唔抵買，最重要參考租金回報率(即參考同類型單位的租金收入最好有3.6%左右的回報[而唔係業主開個天價，之後話減50萬，就當係抵買])

另外就係參考多點同類型單位，睇多點該屋苑單位，最好買二手樓(比起新樓)，睇有無滲水，有無穿有無爛等等。

買樓時，防中伏，要注意d咩，點樣殺價/開個合理的價錢等等，仲可以買本書嚟睇。如(在當年)上車財枝實戰天書、上車又住又賺、買樓上車防中伏等等，都係對新手唔錯既書嚟~

 

最後提醒，買樓要小心陷阱，買樓投資放租更要睇回報率才好買，新手最好買大型屋苑，因為通常管理和大廈維修都有多戶分擔，成交、出租率和各方面都比買單棟樓宇的風險較低；而投資最好買地點，市區如港島、九龍(投資最好不要投資偏遠地區如新界屯門、天水圍、甚至郊區)。

而如果是自住樓的話，學李嘉誠話齋，幾時都係買樓時機，因為樓價升幾多跌幾多都與自住無太大關係(只要供得起)，樓係資產，長遠係保值的(起碼不會跌至零)，但最好買300尺以上，同在市區，抗跌力會好好多，因為萬一經濟差時，150尺根本唔係人住，而且尺價非常貴同唔抵，抗跌力自然係零⋯等等。而偏遠地區也是一樣，抗跌力差，萬一供唔起樓時，想搬返父母家住而放租時，市區一定會易放租過偏遠地區很多。

另外（在不懂財商時或沒有其他被動收入時），俾租金就如等同幫別人供緊樓，而租金會跟足隨通賬增加而增加，但人工則未必會~

*以上參考，只作分享及幫助你計數和計劃，而不是叫現在入市，因為入唔入市睇自己計劃、能力，並以合不合適為主要原因而決定的。

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後記：

這是小弟五年前分享的一段說話，推動身邊朋友買樓上車的考量，雖然今時今日這條數字感覺細少了點，因為幾乎再沒有400萬的物業單位售賣，因此以上例子的數字計算，已不太合用。

雖然回望當時的文字稚嫩和口語化，數字已過時不合用，但若只是當作理念回看，仍然算是不錯的。起碼對一些當年像我被啟發、第一次接觸財務知識的朋友，或多或少帶來一點啟發，和思想上有一點衝擊。

而五年間，感恩的是，也算是鼓勵了數個有緣的朋友和同事們上車，使到他們為自己的伴侶和未來而去計劃、去實踐人生規劃。雖然我們大家都不時會遇到困難，面對困境，卡在人生的樽頸而停滯不前，但財務計劃已將未來的夢想拉近，使我們已開始減少抱怨，並更努力進步，實踐邁向更美好的人生。

最後，希望借這一篇舊文，作啟發自己，回顧計算投資回報概念的同時，也作現今應該如何再作進一步的部署的一點思考也不錯。

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買樓不買樓，沒有對與錯，只有合適與不合適。