2019年10月28日 星期一

買樓實際回報計算,個人心得分享



回望過去第一次實踐財務知識的操作,其實原來是買樓放租。


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純分享當年我朋友(積奇哥)教我計一條數:

400萬既樓,借足9360萬。

如正常抵買既樓係3.6%回報率400x3.6%=14.4萬再除12個月=每月12k租金收入。

而借360萬,30年;

供款大約係13k一個月;

7k係供入層樓,6k係息;




(假設借九成能放租)

扣返差餉地租、管理費和收租需要俾稅:

300多尺左右既樓既差餉地租大約是$2200一季,

管理費(大型屋苑如淘大花園$817 < $900)$900,

收租需要俾既物業稅(租金收入業主支付差餉壞帳收回壞帳)x 80%,(20%是當為修葺和支出的標準免稅額),(簡單計算,交既稅大約是1.5個月的租金收入12k x 1.5= $18k)

所以一年total支出=$2200 x4+ $900 x12+ 18k物業稅= 37600

而每月支出就=$37600 / 12個月= $3133.33


因此每月:

租金收入=12k,

供款支出=13k,

差餉地租+管理費+物業稅=$3133.33 per month。


所以每月既收入係12k收租 - 13k供樓 - $3133.33(差餉地租+管理費+物業稅)= -$4133.33

無錯收入為負數,即買樓放租係每月你還需要俾4千幾蚊,

但你再看回你的供款,

供款13k一個月當中,

7k係供入層樓裡面,而只係得6kfor俾銀行利息,

即係話借9成,放租,你每月俾41蚊,就有成7千蚊係供入層樓入面。


因此你的淨收益= $7000 - $4133.33 = $2866.67。

$2866.67 x 12個月一年有$34,400.04淨收益/收入係供入層樓裡面。

而成本 買樓既成本(40萬本金+15~20的稅,佣金和俾律師費等雜費)55~6060萬。

所以淨回報率淨收益/成本= $34,400.04 / 60= 0.0573334 or 5.73%。


所以借9成買400萬樓其實做緊咩?

其實就係用緊60萬,之後做槓桿借360萬,去投資一個有5.7厘回報的東西。


而這個投資計劃,會隨著供款裡的利息每年下降,供入層樓的數目越來越多時,回報會越來越高,(而且仲未計樓價同租金既升幅) 。

 

6年你供入層樓既金額開始去到8千。





10年、15年或20年後,由於各國不斷印銀紙,銀紙貶值,因此隨時間越耐,供款會變得越來越輕鬆。

而樓這資產則因銀紙貶值,而相對越來越值錢。


所以借9成按揭買400萬樓其實做緊咩?

學術性一點可選稱作「借按揭,使用了槓桿,將資本倍大,然後來買入資產,以資產來抗衡通脹,」。

而更簡單一點「就是借助未來會貶值既錢,來買將來會升值的資產物業!」

 

不過無論買樓投資或自住,最重要係做足功課,吸收多些相關既知識,如買樓按揭流程,同計啱條數,乎合你的計劃就可以了。

我買樓時,朋友強調,買樓抵唔抵買,最重要參考租金回報率(即參考同類型單位的租金收入最好有3.6%左右的回報[而唔係業主開個天價,之後話減50萬,就當係抵買])

另外就係參考多點同類型單位,睇多點該屋苑單位,最好買二手樓(比起新樓),睇有無滲水,有無穿有無爛等等。


買樓時,防中伏,要注意d咩,點樣殺價/開個合理的價錢等等,仲可以買本書嚟睇。(在當年)上車財枝實戰天書、上車又住又賺、買樓上車防中伏等等,都係對新手唔錯既書嚟~

 

最後提醒,買樓要小心陷阱,買樓投資放租更要睇回報率才好買,新手最好買大型屋苑,因為通常管理和大廈維修都有多戶分擔,成交、出租率和各方面都比買單棟樓宇的風險較低;而投資最好買地點,市區如港島、九龍(投資最好不要投資偏遠地區如新界屯門、天水圍、甚至郊區)。


如果是自住樓的話,學李嘉誠話齋,幾時都係買樓時機,因為樓價升幾多跌幾多都與自住無太大關係(只要供得起),樓係資產,長遠係保值的(起碼不會跌至零),但最好買300尺以上,同在市區,抗跌力會好好多,因為萬一經濟差時,150尺根本唔係人住,而且尺價非常貴同唔抵,抗跌力自然係零等等。而偏遠地區也是一樣,抗跌力差,萬一供唔起樓時,想搬返父母家住而放租時,市區一定會易放租過偏遠地區很多。


另外(在不懂財商時或沒有其他被動收入時),俾租金就如等同幫別人供緊樓,而租金會跟足隨通賬增加而增加,但人工則未必會~


*以上參考,只作分享及幫助你計數和計劃,而不是叫現在入市,因為入唔入市睇自己計劃、能力,並以合不合適為主要原因而決定的。

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後記:

這是小弟五年前分享的一段說話,推動身邊朋友買樓上車的考量,雖然今時今日這條數字感覺細少了點,因為幾乎再沒有400萬的物業單位售賣,因此以上例子的數字計算,已不太合用。


雖然回望當時的文字稚嫩和口語化,數字已過時不合用,但若只是當作理念回看,仍然算是不錯的。起碼對一些當年像我被啟發、第一次接觸財務知識的朋友,或多或少帶來一點啟發,和思想上有一點衝擊。


而五年間,感恩的是,也算是鼓勵了數個有緣的朋友和同事們上車,使到他們為自己的伴侶和未來而去計劃、去實踐人生規劃。雖然我們大家都不時會遇到困難,面對困境,卡在人生的樽頸而停滯不前,但財務計劃已將未來的夢想拉近,使我們已開始減少抱怨,並更努力進步,實踐邁向更美好的人生。


最後,希望借這一篇舊文,作啟發自己,回顧計算投資回報概念的同時,也作現今應該如何再作進一步的部署的一點思考也不錯。


下一篇:

買樓不買樓,沒有對與錯,只有合適與不合適。

12 則留言:

  1. 800萬以下理論上能借9成,但按保費用和壓測,仍是很多人過不了的難關。

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    1. 的確是如此,800萬樓宇借九成的供款要求,即使是專業人士,也可能只是剛好可以過關。

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  2. 每月負現金流$1K??

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    1. 租金減供款出現負數時,理論是負現金流,但隨著樓宇供款年期增加,供入層樓的錢,幾年間就是數十萬,這其實可當是正現金流一種的儲錢方法,只不過是把現金流向層樓入面,而租客是有幫手供的。
      (即使這是不計及租金上升和樓價的升值也好)
      這也是一個不錯的正現金流系統,主要是把樓宇放租才是真正能放入自己袋口的資產。

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  3. AC兄真有心,計算得很詳細呢~~

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    1. 謝謝艾力的支持,哈哈見笑了😜

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  4. 好文一篇喔~ 解釋得好清楚~
    買樓計數前必讀呢~

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    1. 謝謝星尼的支持,算是計算概念吧。
      其實高手以大約一年租金除以樓價,也足夠計算出回報率和感覺。
      只不過是當新手第一次置業並計劃去放租時,心裡因未做過而有點不安,
      因此相信透過計算得越詳細,會越安心。

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  5. 我爸爸以前有一張供數圖表,像二十年期(工廠大厦),那過程的轉折,左撲右撲,確實真的不容易!寄語供磚頭人仕,真的要量力而為!

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    1. 謝謝留言,的確不容易,和要量力而為。謝謝提醒。

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