《樓市亮話－湯文亮》移民離開的人心態

《樓市亮話》近日有很多人申請移民，如果問他們點解要移民，大多數都會話對香港的前景失去信心，擔心日後不能示威遊行，甚至連言論自由都失去，我聽到之後就會話，如果擔心沒有言論自由，現在就應該要移民，因為現在發表的言論無論是黃色抑或是是藍色，一定會受到對方攻擊，就算是黃攻黃，藍攻藍也不出奇，最好方法就是保持緘默。宏觀全世界，以言論自由來說，任何一個地區或是國家都好過香港現在的情況，所以，以言論自由來考慮，移民是值得的，不過，這個現象是否會永遠長存，這是另外一個問題。

《逃犯條例》事件影響香港差不多兩個月，除了未有人當場死亡之外，其實情況已經壞到頂點，有超過５００人被拘捕，當中有４４人立刻被以暴動罪起訴，事情還見不到有解決跡象，和理非的人已經變成勇武者，以這樣的情況，樓市應該急速下跌。但結果大家是想不到，樓市在這動亂期間不但沒有下跌，而且還在一個月前創新高，現在距離破頂位亦不足１％，這令到有很多打算買樓的人摸不著頭腦，既然有咁多人話對香港失去信心要移民，那些人大多數應該是業主，要移民就要賣樓，但點解樓價沒有下跌。

現在移民離開的人目的地並不是昔日美加，移民後的心態亦不似當日的移民，要找工作，積極融入當地社群，而是以做寓公心態移民，享受為主，工作免問，目的地亦改為台灣、馬來西亞、泰國等東南亞國家，他們不會將香港的自住單位出售，不過會出租，將收到租金支持移民當地生活。以台灣為例，假定那些移民將香港住宅單位出租，每月收取４萬港元租金，換算新台幣就超過１６萬元，以３至４萬元租一個千呎單位，餘下的就非常好使好用，根本不用考慮工作，所以，即使大家聽到有咁多人移民，但樓價仍然不跌，但這並不是必然的。當香港局勢繼續轉壞，再加上政府容許那些未補地價居屋出租，不但空置率上升，而且租金會下跌，那些移民離開的人就會被逼出售他們在港的住宅單位，那時候，樓價才會下跌。有老友聽完我講之後半信半疑，以現在非黑即白，非黃即藍的環境，半信半疑已經很好。
《紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮》 
轉貼自《移民離開的人心態》

後記：
其實貧者越貧，富者越富，會越來越明顯，能把握機會，一直有自住需求的你，趁機買入自住樓，如果能劈到價，可能是一個不錯的機會。
從小到大，小弟一直被灌輸「買自住樓可以慢慢來，10年後都未遲。」
相信這一句說話，害苦了很多還沒上車的八十後。
而施永清先生也說過，參與樓宇買賣的人，是香港比較有實力而且少數的一群人。
而止凡兄也說過，當樓市股市下跌時，能相安無事、自處、甚至能更有實力的去買入更多股票或樓宇資產的，相信都是更有能力的人，而非實力較差的我自己。
因此，我們應該以怎樣的心態去面對？
其實置業、規劃自己的人生，才是我們從來人生都必須面對的事情。早早規劃，才能讓自己更快進入軌道。
而上面的轉貼文章中，小弟覺得有一段是很認同的，雖然很不想承認，但確又像是在說事實：「現在移民離開的人目的地並不是昔日美加，移民後的心態亦不似當日的移民，要找工作，積極融入當地社群，而是以做寓公心態移民，享受為主，工作免問，目的地亦改為台灣、馬來西亞、泰國等東南亞國家，他們不會將香港的自住單位出售，不過會出租，將收到租金支持移民當地生活。」
老實說，雖然，今時今日香港發生的事情，作為香港人，你我和大家都感到不幸。但若向一些像大灣區、大馬等地非常積極的年青人學習，我們看他們看似人工相對較低，但他們的心態和目光，像是我們七八十年代時的香港人一樣，充滿活力、充滿幹勁、充滿希望。
作為香港人，我們慶幸能生於這遍搵錢容易的地方，這也容許我們可以作其他生活水平較低的地方作退休和生活的選擇。

止凡兄難得的銀行C

(以上圖片只作參考，由於自己喜歡人手輸入，難免有機會出錯。而當中2019年的建行，由於保守的關係，只更新了股價，新增加了的盈利和資產並沒有update到表中。)

以下是上年做2017年年度的功課：

還記得止凡兄在2014年寫過一篇《難得的銀行C》

現在小弟借助止凡兄的功力，看看其關心的基本數字，從而對現今的銀行C感覺是如何。

銀行C一直以來都在賺錢，雖然近年盈利增長放慢，但盈利多年來一直增長著，由2014年尾賺2,200億，到對上2017全年賺超過2,400億人民幣，3年增長了近一成，即平均每年有3%以上的盈利增長。今天銀行C的淨資產超過1.7萬億人民幣，這是否大銀行呢？匯控大約為1.4萬億人民幣，恒生大約為1千300億人民幣，銀行C絕對是大銀行之列。銀行C在2014年尾時的淨資產大約為1萬億，3年增加了7成，即平均每年大約有23%的增長。

單看銀行C的盈利增長及淨資產的規模與增長，所有香港及國際級銀行都不能達到，近年人人都在看渣打及匯控的比較，又說多年來渣打的增長都比匯控好，因為渣打集中於新興市場，但今年的新興市場出事，令渣打的前景可能不及匯控。但說來說去，最多只是在說一些低雙位數字的增長，甚至是單位數字的增長而已，當出問題時，還會出現倒退。跟長時期的平均兩成增長的銀行C實在不同級數。

銀行C的淨資產多年增長，盈利又多年增長，那麼股東回報率又怎樣呢？最近幾年這家銀行的平均股東回報率超過18%，大家可以看看匯控今年只有5.35%，還記得匯控換新主席及行政總裁時，曾經在2011年5月定下三年目標，希望在2014至2016年股東回報率能達12%-15%的範圍，就算能達這個目標範圍，比起銀行C的運用資本效率還差很遠。本地最優質的恒生銀行2013年可以超過26%，有時又會跌到20%甚至11-12%，2017年回升到13.68%，從股東回報率來看，銀行C算是恒生銀行的質素，但規模則大很多。
成本對收入比率少於35%，即銀行C要賺1元回來，背後都不用花掉3.5毛的成本。

銀行C 2017的淨息差有2.1%，這個數字比中銀的1.84%及渣打的1.6都要高。大家都知道銀行是靠把借入的錢借出去賺錢，存款客的錢是要付出利息的，借錢出去就有利息收回，一來一回就可以計出淨息差是多少。控制好的話，這個息差大，總額又大，利潤自然大。但要留意的是，錢是沒有記認的貨物，大家做物業按揭都有經驗，選擇銀行時，最重要是低息，哪家銀行息口最低就到哪家借錢，很少考慮品牌等其他因素，這是十分正常的想法。所以要有技巧地把淨息差推高，即對存款客付低息，對借款客收高息，又能維持存款及借款的量，這是一點也不容易的銀行管理，淨息差就反應這一方面是否到家。

看到這裡，不錯嗎？這家銀行C安全與否呢？銀行C的規模都說過了，絕對是「大得不能倒」的級數，而2014年它的資本充足率達14%，核心資本充足率逹10.75%，到2017年它的資本充足率達17.8%，核心資本充足率逹15.4%，這又是什麼數字呢？大家還記得金融海嘯之後出現了對銀行的壓力測試嗎？2014年就有一則新聞「美國銀行業壓力測試：花旗不及格美銀高盛僥倖過關」，這個壓力測試對資本充足率的要求為何呢？是要在「極端負面條件」壓力環境下測試後資本充足率達不到5%的最低要求。雖不知道金融海嘯是否到達了「極端負面條件」，但只知道銀行C這個充足率比任何國際級銀行都要安全得多。

又有不少人話可能銀行C有壞帳問題，這個命題說了十多年了，而這十多年來，反映壞帳的數字一直穩定在1.5%是合理水平，不良貸款由2014年的不足1%升到2017年的1.48%，但相比起2005年時是3.84%已經算低，如果說它還未上市時的話，可能就有10%、20%的不良貸款率也不足為奇，所以銀行C都是「洗白白」之後才放上市，之後還一直進步。還記得2012年有一則新聞，報導銀行C有30億貸款「凍過水」，壞帳潮恐一觸即發，這類新聞令不少日望夜望銀行C這類銀行出事的朋友飛跳起來，認為預期終於發生了。當時止凡說打了幾個呵欠，30億？即代表當年貸款總額七萬多億的百分之0.04，即代表當年盈利1900億的百分之1.6。然而，當時大家都非常關注，股價亦跌了不少。

止凡兄的習慣是分析基本面過後，最後才看股價相關的數字。

銀行C的基本面幾方面都好，看來又是龐然大物，不可能便宜吧。市盈率及市帳率多少呢？匯控的市盈率及市帳率分別是13倍及1.1倍左右，恒生就大約9倍及2.3倍左右，渣打就大約14倍及1.2倍左右，看過以上的基本面，對銀行C都會有個感覺，其數字應該不可能比這三家銀行便宜吧，對不？事實是銀行C今天的市盈率及市帳率為5倍左右及0.78倍，能相信嗎？

一定有一點問題的，應該是銀行C拿到盈利之後都在玩弄財技，賺到的錢都不知道跑到什麼地方去，派息率都不可能高吧。今天匯控、渣打、恒生的的派息率為5.89厘、3.4厘、3.45厘，不錯吧？而銀行C的派息就近5.7厘，還每年有超過10%的增長，有時事情可以荒謬到你想像不到的程度。

如果大家對銀行的數字都有個感覺的話，自然對銀行C的水平有所定位。記得這裡有不少blog友都留言希望止凡兄對個股作一點分析，而最止凡兄也有一些重心法和看法的分享，而也一直邀請blog友到巴黎兄、市場先生及飛鳥兄的blog處看看，雖然當天一篇對內銀股的感覺，沒有excel的計算，就只是簡單數字拼湊成的感覺。

止凡兄：不知道整篇不點出公司名字大家會不會看起來感覺強烈一點呢？不過大家心水清的話，看了兩行便知道銀行C是哪一家了。

還有一點，銀行C是國有的，中央的匯金其中一支收息的「大水喉」，而且在現在的借貸總額還有一成半的存款準備金(共800億)放在中央銀行，這樣的投資，怕什麼？

另外
一級資本充足率，又稱核心資本充足率，但什麼是資本充足比率呢？
資本充足比率是衡量銀行沖銷呆壞帳能力的指標，比率愈高反映銀行財政愈穩健。

一級資本充足率即銀行的第一級資本÷風險調整資產。根據《巴塞爾》資本協定，銀行資本被分作不同等級，

第一級資本(Tier One Capital)包括普通股、保留盈餘、優先股及其他股權工具等，
*其中普通股及保留盈餘被稱為「核心第一級資本」(Core Tier One Capital)；

第二級資本則是第一級資本，再加上資產重估儲備、呆壞帳準備金及混合資本工具等，使用不同級別的資本計算，可得不同的資本充足率。

至於風險加權資產(Risk Weighted Assets)則是銀行按其資產(主要為各類貸款及金融資產)的信貸風險，將其帳面值乘以由0%至100%不等的風險權重值，然後再相加起來的總和。

(一般來說，各國監管當局會定下各項比率的最低標準，讓該國銀行遵守。)
理財是一門學問，要掌握當中技巧，首先要懂得其用語。

後記：
回看上年自己做的功課，再看今年的銀行C，淨資產由前年2017年的1萬7千億人民幣增加到上年2018年度的1萬9千億人民幣了。2017年賺超過2,400億人民幣到上年2018年度繼續上升到賺超過2,500億人民幣。
但今天銀行C的市盈率及市帳率為4.5倍左右及0.64倍，能相信嗎？
怎能不在這時候再增持一點，買入我的第二注呢？而且我還有第三、第四注的資金。
繼續50:50的買入心態，
在現今恒指市盈率為10.38左右，（最高為18.00，最低為7.7x，平均為14.33）
我也慢慢開始超出60:40的股票現金比例，很快就到達75:25的界限。
但為求用盡自己的可用資金以達到最大效益，因此我會越跌越買，直到沒錢為止，便繼續用心工作。
工作收入的5成又繼續作為我儲備的儲蓄比率，加上每年派息又放進Rexh兄式的待熊基金作下一次投資之用。
現金流源源不絕、並進入不斷增加的正循環中，就像標竿兄的財富流系統、也像自由一千萬禪師等Blog友的儲資產、正現金流概念。
把我消化過後，和加入自己的一點操作和經驗，分享給大家。
其實道理很簡單，最難的是在堅持和執行力。

最後，我們不應只麻目追隨便人的買股選擇和買入價，而更應該是學習別人的功力和投資心態，學習他們看待企業的角度，學習他們會看的企業數據，如以上年報內的一些會計數字等，不只是PB、PE、股息率等，最重要是把前輩們的功力吸收，然後變成自己的，才能更充分掌握自己的投資道路。 大家可以試一試，把止凡兄的文章作為範本，每年定時定候把一些數字更新，嘗試去找出這些數據的同時，學習這些數字對企業發展的含意。

打了64折的建行

今日有同事問我，建行買唔買得過？點解？

於是，我就回覆咗以下內容：

建行最容易做估值,因為它的資產9成半以上是以現金計算
因此可以看其PB(市脹率)作大約估值, 即 市帳率
(每股股價 / 每股資產淨值)

建行 現價5.63HKD
每股淨資產值 (人民幣) = 7.906 (8.782HKD)


以巴菲特的價值投資來說
就是以較低的買入價錢,買入高價值的東西

(股價 / 資產淨值) = (5.63HKD / 8.782HKD) = 0.64 (PB越低越好)
建行現在就好像打了64折似的



在收益表(Income Statement)裡我們看到建行不斷成長
		 2018			2017		2016		2015		2014
股東溢利: 254,655,000(+5.115%)	 242,264,000	 231,460,000	 228,145,000	 227,830,000 人民幣(K¥)
股東溢利約2千多億人民幣,而且年年遞增

在資產負債表(Balance Sheet)裡我們看到其資產不斷膨脹
		 2018			2017		2016		2015		2014
股東資金	1,976,463,000(+11.052%)	1,779,760,000	1,576,500,000	1,434,020,000	1,241,510,000 人民幣(K¥)
股東資金1萬9千億人民幣,而且每年越來越多

以一間市值(1,358.358B)過1萬億的企業,每年能賺約2千5百億人民幣
股東資金回報率(ROE): 13.559% 過10厘回報
現在算是很便宜,流口水中。。。

若以小弟的家庭開支每年為20萬為例,要到達財務自由所需要的被動收入為20萬(日後有增加再算),
以股息作被動收入以支持生活開支,每年收到的派息就需要20萬,而要做到這樣的派息,需要一個怎樣的投資計劃呢?
假若以5厘計,就需要400萬,才能製造出一個每年20萬的被動收入。

但一般人,一開始很難一炮過400萬買入股票或物業資產
所以都是以一個帶有投資回報的儲蓄計劃來實現。

不過有一點很有趣,因為儲蓄的資產,會隨著投資回報而變動,
假如買入的資產回報,不是5厘,而是多一點點的5.5厘,
要產生20萬被動收入所需要的資產,就不再是400萬,而是只需要364萬,需要儲的資產少了近36萬,也就是跑快了36萬似的。

如建行,我曾4.X元的價格時買入,當時預期派息的回報達7厘以上,若要即時財務自由,只需要286萬一炮過買入建行就足夠(產生每年20萬的派息)。
因此，買入的價格越平，回報其實就越高，(當然其內在價值要不變，何況建行的內含價值在不斷擴張)，而風險也越低(因為其價格再下跌的空間相對高位已細了很多。
而為何選擇建設銀行?
其實不一定是建設銀行的,
建行只是作為一個配合自己個人投資計劃時的一個選擇,初時,我只是因為其入埸費不高,容易作自己預算、或每月買入一手等規劃。
後來慢慢才了解其乎合了優質的企業的其中一些條件

1. 長遠內在價值上升
2. 有足夠長的盈利和穩定派息的歷史記錄

建行過往的派息記錄:
公布日期		財政年度	事項
27/03/2019	2018/12	末期息人民幣３０﹒６分
27/03/2018	2017/12	末期息人民幣２９﹒１分
29/03/2017	2016/12	末期息人民幣２７﹒８分
30/03/2016	2015/12	末期息人民幣２７﹒４分
27/03/2015	2014/12	末期息人民幣３０﹒１分
28/03/2014	2013/12	末期息人民幣３０分
22/03/2013	2012/12	末期息人民幣２６﹒８分
23/03/2012	2011/12	末期息人民幣２３﹒６５分

以2019年的派息30.6分人民幣來計算,即每手建行預期派息是$339.95HKD
現價5.63, 一手$5,630HKD, 派息回報: $339/5630 x 0.9(扣稅後) = 5.4%
約有5.4厘的派息回報,算是不錯。
後記：
以上建行只是個例子,
投資,尤其像我這樣的初哥,最好還是利用平均成本法,多點安全邊際，買入優質的企業股票。
如果因為怕買了後會繼續跌而沒錢買,或怕自己set的買入目標價過低而錯過買入機會時，
我認為最適合自己的方法就是分幾注買入，
例如我最喜歡用100萬分4注作為例子:
第一注10萬,第二注20萬,第三注30萬,第四注40萬。這種不同比例的分注方式，能做到越跌越買得多的效果之餘，同時也避免了在初下跌的時候用盡彈藥，而在再下跌時沒有資金買貨。
每跌5-10%(視乎個人選擇),才買一注。
這是我用的其中一種方法，分享希望只供參考。謝謝。