移民不賣樓，香港的前景，政治的看法

借Blog友留言，寫寫感想作回應。

安2019年8月8日 下午12:42

證明而家D人醒左，移民不賣樓。

除非香港"住都住唔到"(沙士)同"業主被逼賣資產"(金融風暴,金融海嘯)，唔係都難跌。

就算香港成為一國一制，基於沿海因素，樓價都會被國內有錢人推高。

小弟AC儲蓄回覆：

同意安兄的說法，本港樓宇，因為供求失衡等問題，導致如此扭曲的現象。而可惜的是，此扭曲的情況，亦因爲土地供應短缺而繼續持續。因此相信香港樓市會繼續高企，住宅樓宇供應會繼續惡化下去。而一般市民大眾，想要樓價大跌，相信機會會很微。

即使遇上沙士或金融危機，相信打工仔都自身難保，加上經濟出現危機時，銀行多會閂水喉，要借按揭買樓，恐怕比經濟好時更難矣。

的確香港港口的航運基建設備完善，多年來，由90年代直到20世紀，由於中國大陸港口發展不足，香港因此成為服務華南區的唯一有效港口。

從那時起，上海、深圳、廣州等中國大陸港口已經在現代化設施方面進行了大規模的擴張和投資，並成為香港更有效的競爭對手。

2018年Drewry的數據顯示，香港處理了1964萬個20英尺標準箱（TEU），這是基於標準20英尺集裝箱的行業標準，低於2006年的2354萬箱。

這個數字不到世界領先者上海達4201萬箱的一半，也遠遠落後於新加坡第二大港口的3660萬箱。

加上現今的中國大陸如大灣區的深圳、廣州，其港口的基建配套和服務，因為碼頭勞動力成本較低，離工廠更近，可以處理更大的船隻，因此內地港口變得更具吸引力和競爭優勢。

不過香港仍有著經驗豐富、專業的終端運營公司、優良的設施，以及在經營方面、軟性方面的諸多優勢，去保持競爭。

另外，我相信早些年前有不少國內同胞的子女來港讀書(我有認識到一兩位)，原本想拿取香港永久居民身分後買樓，但最後慢慢地，他們都開始想保留原有國內戶籍較多，並放棄在香港買樓，因為拿取國內身分比香港身分更難，而留在國內發展的優勢更多。加上以下這段：

港人首置入市比例升至93%新高　非本地買家僅佔2.7%

因此我更相信，香港樓宇單位的需求，主要仍然是本地人佔多，因為所認識身邊的80後朋友，都仍有不少只持現金，沒持任何股票或樓宇等資產。更有不少的90後的朋友，都開始有自住需要而籌備買樓的念頭。

後記：

其實，小弟只是想借Blog友的留言，借題發揮，說出我的一些感想罷。

前一段時間，有聽到少部分有著想推塌香港樓市的人的想法，當然這不是大部分人的想法，只不過是，我曾聽到其中一人說過，他有這樣想法的其中一個原因，原來，他是希望樓市下降回到之前的水平，這樣才能夠人人有樓有屋住，這是多麼卑微的願望，也是多麼合理的要求。

只不過在宏觀經濟觀上，對比其他一些真正有國際視野的人來說，一線城市樓價持續高企，是十分慣常的事情。

如果能把看到的視野拉闊些，就可能會看到在世界各地，包括美國紐約、英國倫敦、日本東京、馬來西亞吉隆坡等城市，其實不少人在年青時，都會渴望到這些一線城市的地方裡工作發展，在老來退休時，則選擇搬到二三線城市裡生活和居住。即是說，原來世界各地有不少人，其實都是在高經濟效益的地區搵錢暫住，然後到老來退休時，就回到自己的故鄉出生地，或選擇到生活水平較低的地方去生活。

只不過香港，既是一個經濟發展地，又是我們土生土長的故鄉。

現今的香港，作為國際金融中心，一個主要的經濟特區，已是世界級城市名冊上的一線城市，更是中國大灣區發展戰略重要的其中之一，以發展全球金融中心及打造航運、貿易、國際航空樞紐的主要地區，而且一直以來，行的的是高地價政策，相信未來的經濟人口成長，以及土地發展供應不足的原因，樓價實在是很難想像會有很大很深的跌幅，除非是大型宏觀的經濟問題發生，否則大跌都極無可能。

不過同樣地，小弟對於香港樓市樓價短期內會再有爆炸性的上升的期望又不是很大。始終，當地的樓價要爆升，需要有人口、人均GDP、政策發展上的大幅度增長和支持。而香港的人口，每年只有不到7萬人的增加和只有不到1%的增長；

根據政府統計處資料，2018年年底的香港人口的臨時數字為7,482,500人，與2017年年底人口7,413,100人比較，增加69,400人，增長率為0.9%。

比起大灣區的其地區，如深圳和廣州，人口的增幅的確比香港明顯得多，過去對上兩年，增幅超過100萬人。

粵港澳大灣區的快速發展離不開資源的有效流動，這其中「人」的聚集就是最重要的因素之一。在全國各地展開搶人大戰的背景下，大灣區通過得天獨厚的競爭優勢，加上對人才配套項目的重視，全國人口流向大灣區的趨勢將持續向上。

上年2018年，香港實現GDP摺合人民幣約24000.98億元。而深圳GDP則為24221.98億元，首次超越了香港！

2019年第一季，廣州和深圳GDP增長，分別是7.5%和7.4%，廣州的曾長率，更是首超深圳，同時也是近7季最高。

廣州一季度近5508億元！ 增量超深圳！ 創近7季度新高！

而香港GDP增長自去年2018年上半年的4.1%減慢至下半年的2.1%，第四季增幅更只有1.3%，已是2016第一季度以來最低。雖然整體而言，香港全年的增長為3%，但對比深圳7.6%的增速已大幅落後。

今年2019的頭兩個季度，香港的GDP更只有0.6%增長，是自09年以來，近十年最差的一年。

因此，香港發展的速度增長率，的確比不上大灣區的多個地區，而且有出現很明顯的放緩跡象，但作為大灣區的主要策略城市，也是全世界認可的國際金融中心，並長遠行高地價政策下，而且M3持續高企，加上業主的持貨能力都很強，和對比世界各地，租務市場都來得透明，政策上較少資產稅務，更少了如美國、日本等地一些保護租客失業被逼遷、加租需要合理的理由才能獲批准等等的條件下，使得香港的業主在放租，其實是較相對容易很多，也沒有出售誘因，因此香港樓市的防守力非常強，加上黃國英先生也呼籲並提醒市民：「現今移民不要連根拔」，對此小弟也十分認同。因為富人講求資產配置，不要連根拔的意思相信是不要把香港唯一的一層自住樓也賣掉，但若有多出一層的樓宇收租，或有更好的投資項目出現時(在熟悉投資項目的情況下，其回報率和槓桿比率都比現時持有的資產好時)，才好考慮出售物業資產轉投其他的優質資產。

最後提醒，在經濟向上行時，一般人工加幅不及通賬，一般市民很難買樓；但在經濟下行時，買樓只會更難，因為很大機會出現大批栽員、大量人失業，銀行閂水喉減借款，甚至下降按揭成數和提高貸款者的信譽和評級要求，因此這時候的一般市民，只會更難上會。

所以，我們要做的是，就是在經濟好時，我們要努力學習向上，盡能力儲蓄第一桶金，購入可抗通賬的資產；在經濟差時，我們更加要比別人努力儲更加多的現金，然後買入更多價格低於價值的資產，因為此時資產格價更低，是大量購入便宜貨的機會，而之前所買入的穩健資產，又可以幫我們保存實力，並且可以讓自己把抗跌力高的資產，換馬到更有效益而又安全的資產上，如有些人早前會將部分煤氣轉去業績表現更好的RETIS，而我則趁機會也把港燈SS轉投回報更高和更抵買的內銀e.g.939。每個時候，都努力去做對的事，並從錯誤中學習，才是我們這些普通一般市民一步步走向更好未來的可靠方法。

曾聽過一句印象深刻的說話：「買入第一個自住物業，最可靠的還是靠發奮和上進。」。雖然小弟並不算超級發奮的一種，但努力和不斷上進，讓我彌補和找回自己錯失的機會。

其實筆者並不是鼓吹一定要買樓，只不過是，一般不擅長投資的人，又不是做生意了得的普通打工仔，如我，在只懂儲蓄的情況下，加上印銀紙、通脹的步伐不會停下來，通脹停下來的時候，則代表經濟開始向下行，而下行時又只會更難買樓。

因此，如積奇哥、止凡兄一樣，希望影響身邊人，如有能力買樓的時候，計好數，買入自住樓宇資產，的確是一個利用了槓桿來保值並抗衡通脹的好選擇，起碼置業後，不怕日後被逼遷往大西北，而未自住時，則可當才是製造你的第一部正現金流機器。

——————————————————

其實買入樓宇後再放租，可以更加穩固你的資產，因為在資產配置上，你不會是100%股票，這個配置比例，可以讓你安心全力投入到股票市場，並助你日後能更放膽去投入更多好的和穩健的股票資產，做到與投入樓宇的資金一樣甚至高出也不畏懼：（如小弟開始自製有槓桿效應的大型藍籌股，下一步希望是學習較高門檻的直債債券）。

——————————————————

風輕雲淡2019年8月8日 下午2:59

印象中好像第一次聽AC兄談樓市, 多謝分享.

我覺得自金融海嘯以來, 自住樓就好比一架救生艇. 當金融制度引來的洪水要漲起來了, 沒有救生艇的人, 好一點的就抱着水泡載浮載沉, 要不就孑然一身, 眼白白看着所有辛勞成果被大水沖走.

眼前就有下一個大浪要湧過來了, 但與以往不同的是, 今天那些孑然一身的人想着把城市燒了, 便能迫使擁有救生艇的人割價求售. 結果, 救生艇價格會升還是跌, 我還是看不通.

風輕雲淡2019年8月8日 下午4:08
另外, 特此向AC兄說聲再見. 因過往以此帳號的留言, 引起了一些人不滿, 甚至已經發展至被追罵的地步. 為免被起底了禍及現實生活, 風輕雲淡此名, 我就順應他們的意見, 從此把它埋葬了吧, 我們有緣再談.

匿名2019年8月9日 上午11:44
風兄，小弟曾在不同blogger的留言區和閣下有過交流 - 我雖不同意閣下的看法，但絕對尊重，想不到閣下遇上了起底和追罵。有緣再談。

謝謝

小弟AC儲蓄回覆：

謝謝風輕兄，小弟少談樓市，其實主要原因是小弟只看少買，買樓只有一次經驗的我，不敢發表太多意見，不過和別人談論得多、聽得多、交流得多、也像風輕兄問得多之後，學習到的見聞和經歷也不少。為了幫一些未買過樓的朋友引路，同時又可以讓自己更快地學習，我相信不時分享一下，可能是一個不錯的成長方法，希望自己開始也不怕和多接受別人的批評、意見，透過互相交流學習來讓自己成長。

對於樓價會升還是會跌，老實說各人的看法都各有不同，只不過你要看的是，看升的大多是什麼人，看跌的又是什麼人。從而去找尋那些人的看法較為客觀，那些較為主觀。

從來富人都不怕樓價升幅，不在意樓價的升跌，因為他們只講求資產配置，先滿足自身需要，買的東西都以安全為主，然後才考慮資產能否有增值的潛力、或是否能同時滿足三個條件而又出現價格便宜的錯價機會等。

因此，自主樓或第一個香港樓宇物業，其實我多數都會鼓勵身邊問我買不買樓好的人說：「有能力時，而將來有需要的就買吧。」

這是因為香港大多數人，有不少都被上一代灌輸了買樓後，小心變負資產；借貸行為，被視為洪水猛獸般的危險動作。對此，我有很深體會，因為當年我買樓，母親哭著叫我小心，對此我怎樣也說不明她，但我當時吸收了一點積奇哥分享的知識和觀點，當我被點醒和清醒過後，及後懂得一點財務知識後，明白一點社會運作，有錢人的行為，正現金流的機器和槓桿原理的好與壞之後，後覺當年不買樓，只會日後更難買矣。而當年小弟只是好運，因覺得將來有自住需要，才和太太決定買樓，但由於未有很急切的需要去自住，因此到現在還是繼續放租，把它變成能放錢入袋口的資產。

而記得當時與身邊的好友分享財務知識和政策帶出的土地供應問題時，叫他們一起也去買自住樓放租吧，因那時正值升浪很大的時期，因此換來的只有小心睇路等回應。

發覺其實真的很難改變別人思維，唯有希望啓發別人，有緣的，就成為同路人，無緣的，也可繼續做朋友。不過同上，買樓不是唯一的方法，只是在財商不高時，私人樓宇的確是一個不錯又安全的槓桿、抗通脹的好工具。

最後，買樓買股票投資，其實和理財概念一樣，做 - 不一定能賺大錢，但不做 - 就等同對自己的人生未來不負責。因此，我常常希望以計劃來帶動身邊的朋友，傾談規劃人生等事，這是我較為擅長的事，也是一直有興趣去做的事，無論是幫人還是幫自己。

另外，對於風輕雲淡兄的被起底和追罵等，深表遺憾和無言。。。有點無力感。。。

不過怎樣也好，加我email: ac00100@hotmail.com，做個朋友，筆友keep contact也好，哈哈。

後記：

政治等東西，小弟認為什麼情況也好，最好的是避談，因為每個人都有不同立場，家人也是，深黃也有、深藍也有，現在情況是深黃攻擊淺黃的也有，少部分深黃的人，開始變得不冷靜；深藍的，繼續深深認定所有香港人都是暴徒、都在搞港獨，(明明可能自己也是永久香港居民身分證的)，因此這一刻，我相信我們每個人應該要做的是什麼，先找回自己的人生，自己的安全、健康、未來才是最重要。第二才是目標，要讓政策通過有很多方法，要讓政策不通過也有很多方法，不一定要硬碰。要圍倒一方的人，可能每個人都有不同想法；而被為倒的一方的每個人，也並非想法完全一致。因此，好好想想，自己人生中最重要的是什麼，找回自己最重視的東西，才是正確的道路，不要被利用成為其中一個棋子。這是我的經歷和個人對政治見解的感覺，認為以政治口號為目的並高高在上，不理市民死活的人，手段和想法都可能比我們想的來得骯髒，我們普通市民，可能只是一些人手段中的一隻棋子。因此，在遇到某些事情時，都應該好好想想後果，雖然我是這樣說，但某些情況下，的確很難冷靜，出事時，其實沒有人能幫到你，只能靠自己自保，罵戰如是、衝突如是、到法庭上據理力爭如是，保護自己的性命和財產，最可靠的其實就是你自己，尤其是知識，如法律知識和財商。

個人希望，風輕兄能繼續交流，以匿名也可以，很喜歡風輕兄常常發問問題的行為，和小弟其實有點相似，能誘發思考，幫助自己和別人一同進步。

對於政治和立場，我相信每個人都有不同見解，尤其對於香港今時今日的情況，我特別對此加入了Facebook上很多香港以外的不同群組，結論還是：「想看到什麼的人，就會看到什麼」；而Facebook不好的就是，它更會主動餵你看更多你想看的資訊，因此，黃的只會看到更黃；藍的只會看到更藍的東西。該群組，只會看到單一的東西，並只會更聚焦事情上的某一點並放大甚至誇大。因此，兩邊情況都有機會出現以訛傳訛的言論，令部分人更失去求真和獨立思考的批判性。

而對一些煽情的文章，最能激動人心，兩邊都如是，繼續將己方的立場擴大開去，最後兩邊只會更加對立而無法溝通。

最後，不同人，真的有不同看法，即使目標方向一樣也好，想法也可不盡相同。假設藍黃其實各佔一半也好，其中藍的有一半是深藍，一半是不多想改變的淺藍；而黃當中也是有一半是深黃，有一半是不多表態的淺黃。因此，如果你是極想改變另外75%的其中25%的人，希望他們能變成像自己的思維，相信這是極其艱難的事，更何況，自己那群有否25%那麼多的比例，也是值得深思的，因此最容易的，我相信的一句說話仍是：「改變自己更好，更容易」。

對著家人和朋友談政治，真的要試水溫，放開些。自己懂得有批判性和獨立性的思考去明辨對錯，控制自己的行為，才是最重要。