Rexh兄和Sam兄的《鱼魚漁投資分享薈》

早前在70後皮老闆群裡中被唐山三子的Rexh兄和Sam兄邀請我們群友可以出席他們的分享會，還效法老闆推動別人做善事，捐款公益，就可獲得這分享會《鱼魚漁投資薈》的入場券。能得到Rexh兄Sam兄的親身分享，機會難得，問准太太後就盡全力抽空出席。

當天心情興奮，兩點的分享會，一點多就到達了會場場地，先是見到一位同學仔Kenny(課堂前樂於為分享會幫忙搬椅桌作準備，課堂後仍留在課室裡勇於發問和交流，這感覺學員們都很有善很高質)，進課室見到Sam兄和Rexh兄，我也立即拿了大前天才買並閲讀的書《唐山大亨 價值投資》出來，(雖然本書只讀了三分之二，和才剛開始看學員的心聲)，又像小粉絲地要了兩位的簽名。之後由於Rexh兄看似仍為課堂作最後準備，因此便和Sam兄先談了幾句。

先是，我問了資金不足，內地仍有什麼選擇之類的問題。

Sam兄說，內地仍有20平方，三、五十萬的單位，也仍有5厘租金回報的單位在。（打開了我對內地物業，投資回報極低的錯誤認定。）

而我也問了，因仍對內地購買物業時的稅項不清晰，問了大約稅款其實是多少。

Sam兄回答，大約你可以當是10%，即50萬，就是約5萬元，(而問了我知否滿五唯一等的詞彙時，我也說了明白，也慶幸自己這兩天靠他們的著作惡補了一些基本概念)，接著說滿五唯一的稅是最平，(下一級)滿五不唯一的税再多5%，即2萬多，所以這方面要多加注意等。

而也問了心態方面，原來和港樓一樣，心態是不斷轉換資產，換大佢。(為我帶來思想上的衝擊，同時也開始了很多的問題)

課堂的Part 1

先是讓我們了解各地對港人有不同的限購的措施，以及對我這張白紙在一手樓和二手樓限購方面有一個初部認識。

而除了房產，其實任何如股票，包括REITS、房產、基建、銀行(內銀)等的股票，也可以經常去考慮的。（即時心裡想起標竿兄剛介紹過的萬象城發展商，華潤置地。）

也初次認識到「人才房」，是對一些如有學士學歷或一些專業人才到該地工作，而能給於租金的一半補貼或優惠等的房屋及政策。但相對也帶有要物業投資者如八年內不能賣出物業等的一些條件，(這和限購及按揭成數一樣，不同區各有不同)，不同區都有不同的條件。

而課堂的精彩內容多不勝數，除了介紹一些令小弟雙眼發光的地區外（www.bayarea的網頁、9個市、WeChat關注大灣區、近期發展的虎門二橋、中山去廣州和佛山、穗莞、近海、澳門、橫琴一帶、及深中鐵路，幾年後為中山，每個地區的不同規劃和基建的影響，為每區帶來的不同發展等），也為小弟對各地的人口增長、GDP變化有了初部的認知。如深圳、廣州的GDP已超越香港，過多廿年相信其GDP會再翻一翻香港很難追、大灣區的人口已達7千萬、深圳的人口已過一千三百萬、廣州+佛山=1490+790，已過2千萬。。。等等。(以及機場的分佈地，國內的入境人次，到國外對國內的影響和潛力分析。。。等等。。。廣州從化、增成、佛山德城等地的未來發展。。。等等等)

也才認識到深圳前海地區、南沙、橫琴是自貿區，那些是國務院的，以及要我們知道國務院去開發和一個市去開發的成功性去考慮其成功率，吸引甚麼公司和人材，在該地區推出的補貼和給予公司的稅務優惠及稅收的增長地等等去考慮自己的投資組合。

感覺上課堂帶給我的，是由一張白紙，一張很平的大灣區地圖，由連地區名，那一區是那一區都不知道的小弟，開始對每一區都有初步認識，而心中那個空白又平的地圖，也開始立體起上來了。

筆記，投資的考量：

• 以安全為重（如選擇大型的中介公司、小房產不要碰(在政府角度是不斷淘汰和開始禁賣的)、或如賣家是港人也好，所以如做交訂金，也要在國內地區進行或以內地銀行去交付才能保障自己和有法律效力。
• 地區規劃，該區定位的重要性，這和書中一樣，強調要我們知道各區的不同產業。分別第一產業(農業)、第二產業(工業)、和第三產業(金融和服務業)等的認知、了解該區該地的規劃和定位，以選擇和作投資考量。
• 一線城市和二三線城市的投資取向，然後也強調投資沒有分對與錯。
• 從GDP、人口、人工收入(對租金的支持)、醫療(如惠州及肇慶只有二至三間的甲級醫院，但某些地區的一個地方就已經有著三、四間的甲級醫院了)作了解及分析。
• 甚至以車費、國內人民生活的銷費接受性作一個投資參考。
• 買房資格，以及國內人大多是一步到位的心態。
• 以價值投資的心法為本，了解其區內的價值，而不是價格為前提作投資考量。
• 鼓勵我們去踏出，去親身體驗和遊歷一下國內地區，去了解一下其發展和樣貌。
• 投資同時是為生活而努力，體會生活、文化、去旅遊的前提下，順便去考察。(這可能是小弟的計劃，中山三溪村聽說很不錯的一個和家人去休閒，去hea的一個旅遊好地方)
• 雖然大灣區地大物博，開頭會有少少渾濁不清的感覺，但隨着你自己的意向和資金，其實你可選擇的目標和範圍會逐漸收窄。

後記：

這次分享會相對自己聽聞坊間的物業投資課程的印像，有很大分別，應該說是完全不同，但我極度喜歡！對，這就是Sam兄和Rexh兄「授人以魚不如授人以漁」的宗旨。因為，他們沒有像坊間的投資課程般派Number說應該要買那個區那個物業，而是教你如何去了解和分析該地區的方法，和分享了他們對每一區的看法，及看得出他們對每一個細節都有很深入的了解和研究，他們的分析能力，比一些物資投資專家還要厲害，這種的分析能力和對大灣區的了解程度，不是親身現場去聽，是很難去體驗得到他們的厲害程度。

這次又是一次改變和開啟我另一個投資路的機遇。一直都想股樓兩邊走，但受著香港的樓市辣招而不能再增加經驗的我，對於保守並一直認為「地大勿搏」，並對內地物業投資知識貧乏的我，開始對這方面有興趣。

和Sam兄、Rexh兄經常說的一樣，我們的投資取向會不斷變化，因為環境也不斷地變化，人也不停在進步著。而我們應該注重知識的學習，不應該不思進取，要不斷努力地學習，把知識用作改善自己和家人生活的力量。然而學習取諸社會，用諸社會的精神。

最後，再次感謝Sam兄和Rexh兄的邀請和分享。

Sam兄的Blog: https://followerstock.blogspot.com/

Sam兄的Facebook page: 方路華

Rexh兄的Blog: https://rexhinv.blogspot.com/

Rexh兄的Facebook page: Rexh Hii

Sam兄和Rexh兄的鱼魚漁價值投資 Facebook page:

https://facebook.com/teach.fish.investment

另外，補充返一些從留言的資料

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從皮老闆群中的一位厲害的師兄Simon兄貼出的分享如下：

大灣區各城市限購令有何分別? (截至2018年12月)
▶️肇慶:暫無限購規定;
▶️惠州:暫無限購規定、但有禁售期，業主取得「不動產權證」後必須滿3年才可轉讓;
▶️中山:本地戶籍限購3套，非本地戶籍限購2套，港人須祖籍中山方能購買一套一手樓，二手房、商業公寓則不限購;
▶️東莞:本地戶籍限購2套，非本地戶籍限購2套;非本地戶籍首套要須繳納1年社保、二套須繳納2年社保、二套房須支付4成首期;
▶️佛山:指定區域內，本地戶籍限購2套，非本地戶籍限購1套、須連續1年以上繳納社保或個人所得税;
▶️江門:本地戶籍限購3套，非本地戶籍限購2套，首套房須支付三成首期；限購令只適用新會、江海、逢江三個區;
▶️珠海:本地戶籍限購3套，非本地戶籍限購1套，須連續繳納社保五年或個人所得税;
▶️廣州:本地戶籍家庭限購2套、單身1套，增城、從化不限購;非本地戶籍限購1套，須提供連續5年以上社保或個稅，於增城，從化限購1套;
▶️深圳:本地戶籍家庭限購2套、單身1套;非本地戶籍限購1套、須繳交5年社保或個稅;無房有貸款記錄者須支付5成首期，有1套住房者首期不低於7成。

但是不是最新或最凖確，相信新身去了解才是最正確的方向。


而稅方面也是極粗略地提過，總共是物業售價的大約10%左右，因為每個地方的稅費都有不同。
但師兄問，小弟也在這寫下，方便自己重溫也好：
以深圳為例：
1. 契稅=銷售價的1%(<90平方米)、2%(90-144平方米)、4%(>144平方米)不等
2. 交易服務費=面積x6元/平方米(買賣雙方各半)
3. 工本費=辦理60元(新房證)+13元新土地證
4. 全額營業稅=銷售價x5.6% ，<5年的住宅需繳交全額營業稅，超過5年的普通住宅則免徵此稅項。
5. 個人所得稅=銷售價x1%，賣家是首置及滿5年則可括免。
6. 印花稅=10元（買賣各5元）
7. 配圖費=20元
8. 中介費=一般為3%，以公司標註的為準

稅費主要是買家支付，賣家大部分都不用給付。
*稅費計算方面，在購入前最好先向中介查詢。

以上資料，節錄自《唐山大亨 價值投資》一書，並為只方便自己簡起見，沒有完整並只節錄了部分，詳盡的如非住宅或在不同條件下的稅項又是如何，請參考書中或請到管方網站尋找。

把握機會，燦爛笑容，豁達人生，我要做到

閱讀這兩年，止凡兄的《永不當田雞》書中曾說過，一個人，在世界裡的水平可能是其中一點，其中一個位置，可能是中間，可能是偏低或偏高的位置。但怎樣去令自己的位置不斷向上，則需要靠平時每分既努力所累積回來。雖可能有時會遇到人生低潮而向下點點，有時會把握到機會而向上點點。

但最終的位置，其實是與你平日的努力和積極性是掛鉤的。

也看過，有三種級別的人。

第一種是沒有好好增值自己，令自己沒有足夠能力而不斷的錯過機會；

第二種是不斷努力磨鍊自己和增進自身能力，然後等待機會出現時好好把握；

第三種則是除了不斷增進自己的能力，同時也可一邊創造機會給自己。

小弟很想成為第三種人，而只可惜，暫時還只是第二種。但不怕，我會繼續吸收經驗，好好磨練磨練。

而近日有位亦師亦友的舊兼職佬細，他便是第三種人，他找我幫手，原本想，幫手什麼都沒問題，和以前一樣，最緊要好玩而同時自己能投入便行，因為一直也合作愉快，而且又是位好領袖(小弟感恩經常遇到好領袖)，因此也預期會答應要求，工餘時間幫忙，又可以學習。

只是想不到，需要幫忙的地方是我有機會接觸他的團隊和我夢寐以求的學習對象—就是他，而且也有很適合我能出一分力的地方。所以當他一邊講，我一邊很用心聽。

而問到需要什麼要求或報酬時，我有點反應不過來，因為我知道這是一個令我有機會拿取其他方面的一個經驗和成長機遇，及一個開始，而平時他會鼓勵我去多做增值自己的事，和擴闊自己的圈子、朋友和視野，所以當聽到時，我只怕近日仍為家事和太太的學業進修等事而忙著的自己不能抽身幫手罷，不過最後知道這事並不急切，而且可以利用自己的工餘時間去幫忙，也算是鬆了口氣。

近日，多謝Blog友們的交流和點化，小弟會更正面和豁達地去面對人生的各種事情和挑戰。實行活得開心，活得更自在的生活方式去完成各項目標。

最後，送上小弟今日看過的好文章分享：

樂觀豁達 笑對人生

 

笑是一種積極的情緒反應。燦爛的笑容，就像花兒般，使人生絢麗多彩，對人體的生命活動起良好的作用。

笑可以給自己，也能給他人帶來歡樂；

笑對別人，別人會認為你尊重他，因此贏得良好的人際關系。

生命的進程中常會遇到許多問題，凡屬問題，多少都會影響自己的心境。

笑對人生，是處世的最好方法，所以我們要學會幽默。

幽默是能在生活中發現快樂特殊的表現。

具有幽默感的人可以從容應付許多令人不快、煩惱，甚至痛苦悲哀的事情。

人，必須豁達大度，才不至於鉆入胡同或牛角尖，因而才能樂觀進取；

豁達才有大度，也能嚴於律己，寬於待人，從而自己開朗，也帶給別人快樂，生活的氛圍洋溢著愉悅的溫情。

郁悶是因為想不開，拿不起，放不下，心有千千結，無心之事，有意接受並堆積於心，一生中心情灰暗，天地失色也就在所難免。這種活法又怎麽會幸福呢？

其實，人生重要的是活出生命的精彩，把生命的意義發揮的淋漓盡致，不管是發生了什麽事，處理問題的方式、方法和態度，絕不是如遭滅頂之災或無病呻吟

生命中不管面對任何困難和挫折，遇到打擊和傷痛，只要面向陽光，就不會陷於陰影。

笑對人生，要有一份超然。當好心不得好報時，要豁達。

當有人顛倒黑白時，也無須在意。

對待命運也一樣，人活世間，機遇不盡相同，人生有如一樹花開，同發一枝，隨風而逝的景況不一，有墜於綠茵，或掉入汙泥，貴賤殊途。

存在就是合理，合理就是美麗，這是自然法則，也是生命的定律。

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