2019年3月31日 星期日

Rexh兄和Sam兄的《鱼魚漁投資分享薈》

早前在70後皮老闆群裡中被唐山三子的Rexh兄和Sam兄邀請我們群友可以出席他們的分享會,還效法老闆推動別人做善事,捐款公益,就可獲得這分享會《鱼魚漁投資薈》的入場券。能得到Rexh兄Sam兄的親身分享,機會難得,問准太太後就盡全力抽空出席。

當天心情興奮,兩點的分享會,一點多就到達了會場場地,先是見到一位同學仔Kenny(課堂前樂於為分享會幫忙搬椅桌作準備,課堂後仍留在課室裡勇於發問和交流,這感覺學員們都很有善很高質),進課室見到Sam兄和Rexh兄,我也立即拿了大前天才買並閲讀的書《唐山大亨 價值投資》出來,(雖然本書只讀了三分之二,和才剛開始看學員的心聲),又像小粉絲地要了兩位的簽名。之後由於Rexh兄看似仍為課堂作最後準備,因此便和Sam兄先談了幾句。

先是,我問了資金不足,內地仍有什麼選擇之類的問題。
Sam兄說,內地仍有20平方,三、五十萬的單位,也仍有5厘租金回報的單位在。(打開了我對內地物業,投資回報極低的錯誤認定。)

而我也問了,因仍對內地購買物業時的稅項不清晰,問了大約稅款其實是多少。
Sam兄回答,大約你可以當是10%,即50萬,就是約5萬元,(而問了我知否滿五唯一等的詞彙時,我也說了明白,也慶幸自己這兩天靠他們的著作惡補了一些基本概念),接著說滿五唯一的稅是最平,(下一級)滿五不唯一的税再多5%,即2萬多,所以這方面要多加注意等。

而也問了心態方面,原來和港樓一樣,心態是不斷轉換資產,換大佢。(為我帶來思想上的衝擊,同時也開始了很多的問題)

課堂的Part 1
先是讓我們了解各地對港人有不同的限購的措施,以及對我這張白紙在一手樓和二手樓限購方面有一個初部認識。

而除了房產,其實任何如股票,包括REITS、房產、基建、銀行(內銀)等的股票,也可以經常去考慮的。(即時心裡想起標竿兄剛介紹過的萬象城發展商,華潤置地。)

也初次認識到「人才房」,是對一些如有學士學歷或一些專業人才到該地工作,而能給於租金的一半補貼或優惠等的房屋及政策。但相對也帶有要物業投資者如八年內不能賣出物業等的一些條件,(這和限購及按揭成數一樣,不同區各有不同),不同區都有不同的條件。

而課堂的精彩內容多不勝數,除了介紹一些令小弟雙眼發光的地區外(www.bayarea的網頁、9個市、WeChat關注大灣區、近期發展的虎門二橋、中山去廣州和佛山、穗莞、近海、澳門、橫琴一帶、及深中鐵路,幾年後為中山,每個地區的不同規劃和基建的影響,為每區帶來的不同發展等),也為小弟對各地的人口增長、GDP變化有了初部的認知。如深圳、廣州的GDP已超越香港,過多廿年相信其GDP會再翻一翻香港很難追、大灣區的人口已達7千萬、深圳的人口已過一千三百萬、廣州+佛山=1490+790,已過2千萬。。。等等。(以及機場的分佈地,國內的入境人次,到國外對國內的影響和潛力分析。。。等等。。。廣州從化、增成、佛山德城等地的未來發展。。。等等等)

也才認識到深圳前海地區、南沙、橫琴是自貿區,那些是國務院的,以及要我們知道國務院去開發和一個市去開發的成功性去考慮其成功率,吸引甚麼公司和人材,在該地區推出的補貼和給予公司的稅務優惠及稅收的增長地等等去考慮自己的投資組合。

感覺上課堂帶給我的,是由一張白紙,一張很平的大灣區地圖,由連地區名,那一區是那一區都不知道的小弟,開始對每一區都有初步認識,而心中那個空白又平的地圖,也開始立體起上來了。


筆記,投資的考量:
  • 以安全為重(如選擇大型的中介公司、小房產不要碰(在政府角度是不斷淘汰和開始禁賣的)、或如賣家是港人也好,所以如做交訂金,也要在國內地區進行或以內地銀行去交付才能保障自己和有法律效力。
  • 地區規劃,該區定位的重要性,這和書中一樣,強調要我們知道各區的不同產業。分別第一產業(農業)、第二產業(工業)、和第三產業(金融和服務業)等的認知、了解該區該地的規劃和定位,以選擇和作投資考量。
  • 一線城市和二三線城市的投資取向,然後也強調投資沒有分對與錯。
  • 從GDP、人口、人工收入(對租金的支持)、醫療(如惠州及肇慶只有二至三間的甲級醫院,但某些地區的一個地方就已經有著三、四間的甲級醫院了)作了解及分析。
  • 甚至以車費、國內人民生活的銷費接受性作一個投資參考。
  • 買房資格,以及國內人大多是一步到位的心態。
  • 以價值投資的心法為本,了解其區內的價值,而不是價格為前提作投資考量。
  • 鼓勵我們去踏出,去親身體驗和遊歷一下國內地區,去了解一下其發展和樣貌。
  • 投資同時是為生活而努力,體會生活、文化、去旅遊的前提下,順便去考察。(這可能是小弟的計劃,中山三溪村聽說很不錯的一個和家人去休閒,去hea的一個旅遊好地方)
  • 雖然大灣區地大物博,開頭會有少少渾濁不清的感覺,但隨着你自己的意向和資金,其實你可選擇的目標和範圍會逐漸收窄。

後記:
這次分享會相對自己聽聞坊間的物業投資課程的印像,有很大分別,應該說是完全不同,但我極度喜歡!對,這就是Sam兄和Rexh兄「授人以魚不如授人以漁」的宗旨。因為,他們沒有像坊間的投資課程般派Number說應該要買那個區那個物業,而是教你如何去了解和分析該地區的方法,和分享了他們對每一區的看法,及看得出他們對每一個細節都有很深入的了解和研究,他們的分析能力,比一些物資投資專家還要厲害,這種的分析能力和對大灣區的了解程度,不是親身現場去聽,是很難去體驗得到他們的厲害程度。

這次又是一次改變和開啟我另一個投資路的機遇。一直都想股樓兩邊走,但受著香港的樓市辣招而不能再增加經驗的我,對於保守並一直認為「地大勿搏」,並對內地物業投資知識貧乏的我,開始對這方面有興趣。

和Sam兄、Rexh兄經常說的一樣,我們的投資取向會不斷變化,因為環境也不斷地變化,人也不停在進步著。而我們應該注重知識的學習,不應該不思進取,要不斷努力地學習,把知識用作改善自己和家人生活的力量。然而學習取諸社會,用諸社會的精神。

最後,再次感謝Sam兄和Rexh兄的邀請和分享。

Sam兄的Facebook page: 方路華

Rexh兄的Facebook page: Rexh Hii

Sam兄和Rexh兄的鱼魚漁價值投資 Facebook page:

https://facebook.com/teach.fish.investment


另外,補充返一些從留言的資料
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從皮老闆群中的一位厲害的師兄Simon兄貼出的分享如下:

大灣區各城市限購令有何分別? (截至2018年12月)
▶️肇慶:暫無限購規定;
▶️惠州:暫無限購規定、但有禁售期,業主取得「不動產權證」後必須滿3年才可轉讓;
▶️中山:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購2套,港人須祖籍中山方能購買一套一手樓,二手房、商業公寓則不限購;
▶️東莞:本地戶籍限購2套,非本地戶籍限購2套;非本地戶籍首套要須繳納1年社保、二套須繳納2年社保、二套房須支付4成首期;
▶️佛山:指定區域內,本地戶籍限購2套,非本地戶籍限購1套、須連續1年以上繳納社保或個人所得税;
▶️江門:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購2套,首套房須支付三成首期;限購令只適用新會、江海、逢江三個區;
▶️珠海:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購1套,須連續繳納社保五年或個人所得税;
▶️廣州:本地戶籍家庭限購2套、單身1套,增城、從化不限購;非本地戶籍限購1套,須提供連續5年以上社保或個稅,於增城,從化限購1套;
▶️深圳:本地戶籍家庭限購2套、單身1套;非本地戶籍限購1套、須繳交5年社保或個稅;無房有貸款記錄者須支付5成首期,有1套住房者首期不低於7成。

但是不是最新或最凖確,相信新身去了解才是最正確的方向。


而稅方面也是極粗略地提過,總共是物業售價的大約10%左右,因為每個地方的稅費都有不同。
但師兄問,小弟也在這寫下,方便自己重溫也好:
以深圳為例:
1. 契稅=銷售價的1%(<90平方米)、2%(90-144平方米)、4%(>144平方米)不等
2. 交易服務費=面積x6元/平方米(買賣雙方各半)
3. 工本費=辦理60元(新房證)+13元新土地證
4. 全額營業稅=銷售價x5.6% ,<5年的住宅需繳交全額營業稅,超過5年的普通住宅則免徵此稅項。
5. 個人所得稅=銷售價x1%,賣家是首置及滿5年則可括免。
6. 印花稅=10元(買賣各5元)
7. 配圖費=20元
8. 中介費=一般為3%,以公司標註的為準

稅費主要是買家支付,賣家大部分都不用給付。
*稅費計算方面,在購入前最好先向中介查詢。

以上資料,節錄自《唐山大亨 價值投資》一書,並為只方便自己簡起見,沒有完整並只節錄了部分,詳盡的如非住宅或在不同條件下的稅項又是如何,請參考書中或請到管方網站尋找。

22 則留言:

  1. 感謝精彩匯總!

    Sam兄說,內地仍有20平方,三、五十萬的單位,也仍有5厘租金回報的單位在。(打開了我對內地物業,投資回報極底的認定。)
    //5厘回報這點也令小弟十分驚訝。又等日後AC兄親身探索後分享了。呵呵!

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    1. 係,即使沒有5厘也好,我也得到了很好的軟件(厲害的人去請教和工具書跟著去實踐,也同時令我放膽去踏出一步雖然遲了,但總好過無),為我開始膨脹的資金帶來更多出路的選擇。
      也開始在港樓沒有人頭,資金和過壓測的能力未達輕鬆狀態的時候,有一個不錯的替代資產出現,讓我較輕鬆的方式去儲資產,並提早完太太一個置業夢。

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  2. 很棒的分享。小弟未接觸過內地樓, 不過睇樓需要返大陸, 日後有什麼事都需要返大陸搞, 看似有點麻煩。

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    1. 的確以投資角度是有點不便,但如果以去開開眼界,希望看看現時國內的發展,帶妻女到內地消費玩樂的同時,順便也積極地睇樓(因我同太太好喜歡睇樓),而因未能如斗滿兄有能力在港買多層,只好在其他地方看看,發掘機遇。
      我的目標不是這5厘回報,因為要5厘回報及好的機會在股票市場實在多不勝數,小弟可能大膽一點說,並把自己的目標盡可能推高一點,希望可以到達Rexh兄和Sam兄的高度,或到達十分之一也好,有能力財自之餘再去幫助別人。
      而另一個是內心有著位積奇兄的前輩,曾以不用看樓、甚至出票去周圍辣價,減到10%-20%就簽約並放租的行為,這並不是因為想學這招,而是想擁有他對某個屋園的熟悉程度的能力。
      小弟未有能力在香港或深圳去增加買樓的經驗,但計劃希望在內地遊走一圈後,找到並鎖定一兩個地區,去進行研究,並在機會和時機成熟時,穩陣出擊便足夠。

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  3. 多謝AC兄支持,大家多多交流🙏

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    1. 謝謝Rexh兄,無私的分享,感激不盡。🙏🙏

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  4. 大陸樓 限購政策 抽稅 點解唔見你提?

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  5. 限購有略略提過,不過分享的資訊太多,因此沒有很大篇幅去寫,有關資料也很容易找:

    從皮老闆群中的一位厲害的師兄Simon兄貼出的分享如下:

    大灣區各城市限購令有何分別? (截至2018年12月)
    ▶️肇慶:暫無限購規定;
    ▶️惠州:暫無限購規定、但有禁售期,業主取得「不動產權證」後必須滿3年才可轉讓;
    ▶️中山:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購2套,港人須祖籍中山方能購買一套一手樓,二手房、商業公寓則不限購;
    ▶️東莞:本地戶籍限購2套,非本地戶籍限購2套;非本地戶籍首套要須繳納1年社保、二套須繳納2年社保、二套房須支付4成首期;
    ▶️佛山:指定區域內,本地戶籍限購2套,非本地戶籍限購1套、須連續1年以上繳納社保或個人所得税;
    ▶️江門:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購2套,首套房須支付三成首期;限購令只適用新會、江海、逢江三個區;
    ▶️珠海:本地戶籍限購3套,非本地戶籍限購1套,須連續繳納社保五年或個人所得税;
    ▶️廣州:本地戶籍家庭限購2套、單身1套,增城、從化不限購;非本地戶籍限購1套,須提供連續5年以上社保或個稅,於增城,從化限購1套;
    ▶️深圳:本地戶籍家庭限購2套、單身1套;非本地戶籍限購1套、須繳交5年社保或個稅;無房有貸款記錄者須支付5成首期,有1套住房者首期不低於7成。

    但是不是最新或最凖確,相信新身去了解才是最正確的方向。


    而稅方面也是極粗略地提過,總共是物業售價的大約10%左右,因為每個地方的稅費都有不同。
    但師兄問,小弟也在這寫下,方便自己重溫也好:
    以深圳為例:
    1. 契稅=銷售價的1%(<90平方米)、2%(90-144平方米)、4%(>144平方米)不等
    2. 交易服務費=面積x6元/平方米(買賣雙方各半)
    3. 工本費=辦理60元(新房證)+13元新土地證
    4. 全額營業稅=銷售價x5.6% ,<5年的住宅需繳交全額營業稅,超過5年的普通住宅則免徵此稅項。
    5. 個人所得稅=銷售價x1%,賣家是首置及滿5年則可括免。
    6. 印花稅=10元(買賣各5元)
    7. 配圖費=20元
    8. 中介費=一般為3%,以公司標註的為準

    稅費主要是買家支付,賣家大部分都不用給付。
    *稅費計算方面,在購入前最好先向中介查詢。

    以上資料,節錄自《唐山大亨 價值投資》一書,並為只方便自己簡起見,沒有完整並只節錄了部分,詳盡的如非住宅或在不同條件下的稅項又是如何,請參考書中或請到管方網站尋找。

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    1. 謝謝師姐!
      哈,對,在這裡,小弟只能做好學生,好好學習。

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  7. 謝謝分享!很詳盡的記錄同記憶噢。
    投資沒捷徑,選一個最合適自己,最舒服的操作就可以。
    以往我呢個都係hea blogger, 係rexh不厭其煩叫我教下班啦!講左幾年先開始。

    借個位賣下告白😆
    小弟拙文:
    followerstock.blogspot.hk

    Fb:
    方路華

    和rexh弄的鱼魚漁價值投資 fb page:
    Facebook.com/teach.fish.investment


    Sam(Follower, 方路華)

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    1. 謝謝Sam兄留言回覆支持。
      十分喜歡這句:
      //投資沒捷徑,選一個最合適自己,最舒服的操作就可以。

      小弟補返Sam兄、Rexh兄的Page先。🙇🙇🙏

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  8. AC兄,網路上神交甚久,初次見面,幸會幸會!
    AC兄的筆記着實比小弟的要整齊很多 �� 而 AC兄對新事物學習態度的認真,對舊事物的溫故知新,也是小弟深感欽佩的。
    可惜當天有要事要早走,期待再次見面交流!

    另外,當然要感謝 Sam兄和 Rexh 兄的無私分享!大開眼界,讓我這個對神州甚少認識的人,也有衝動立即買高鐵票往內地一趟!

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    1. 全兄:
      過獎,只望大家對大灣區多點認識,我以前就是大陸這兩個字而錯失了很多機遇。你們這一代還年輕,倒要放眼看世界,免得日後來後悔。。。早知10年前......

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    2. 謝謝全兄誇獎,若不是全兄以家庭為重,身體抱恙,相信整理出來的分享應比小弟更好更有用百倍。
      而小弟當天和全兄相認,內心激動,希望有天能和全兄見面多多交流。(不過繼續在群內交流,能向全兄偷師和學習,已經十分感恩和滿足。☺️)

      謝謝Sam兄,你的每一句肺腑之言,小弟銘記,「放眼世界」。小弟早前也開始對大陸內地兩詞的感覺,有所改變,希望懂得把握機遇,不再像一般人只懂抱怨過去,而不懂珍惜現在我們有的機會。不再讓自己再說些「早知10年前,就乜乜乜。。。」的說話。

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    3. 早知十年前, 買層珠海樓自住啦....
      (真心, 不過而家算了吧.)

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    4. 哈!讓我們以後都唔會再講出早知十年前乜乜乜的一句
      我都想講早知十年前就好好跟皮老闆Sam兄全兄。。。等等等人學野,我就唔洗咁灰。。。
      但,依架開始吧,總比唔開始強。

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  9. 謝謝AC兄的詳細筆記呢~
    之前看過書一篇, 看完你的總滙感覺又refresh update一下~

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